Forældrekøb

  Udskriv

Hvis du som forælder har mulighed for det, kan der være fordele ved at købe en ejerbolig, som du derefter udlejer til dit barn. Op til et nyt studieår er der fx altid rift om de billige lejeboliger og kollegieværelser, og du kan hjælpe med at skabe trygge rammer om dit barns liv og økonomi ved at investere i et forældrekøb. Ofte er det også en god beslutning at eje frem for at leje, set ud fra et økonomisk perspektiv. Det vigtigste argument for et forældrekøb skal dog være at hjælpe dit barn – og ikke forventningen om en mulig gevinst.

Du kan overveje forældrekøb, hvis:

• Dit barn ikke kan finde en lejebolig eller kollegieværelse
• Du vil hjælpe dit barn økonomisk 
• Du vil have muligheden for en gevinst, hvis prisen på boligen stiger. Vær dog opmærksom på, at gevinsten er skattepligtig, medmindre du selv har boet i lejligheden
• Du ønsker at give arveforskud eller kan have fordel af et skattemæssigt underskud ved udlejning
• Du accepterer muligheden af en fortsat afmatning af boligmarkedet
• Du er opmærksom på at der er omkostninger ved at købe og sælge boligen

• Hvor stor en risiko vil du påtage dig? Prisudviklingen på boligen betyder meget for den samlede omkostning ved at hjælpe
• Skal barnet købe selv? Du kan vælge i stedet at give økonomisk hjælp i form af pengegaver op til den skattefri grænse eller ved rentefri familielån
• Hvor lang tid kan lejligheden bruges? Skal boligen være større, så den kan bruges af dit barn også efter studietiden? Eller kan du selv bruge lejligheden på et senere tidspunkt?
• Forældrekøb kan ske både i en ejerbolig og en andelsbolig. Ved forældrekøb/udlejning i en andelsforening, skal du læse vedtægterne grundigt og måske søge tilladelse for at kunne foretage forældrekøb.

Fordelene ved forældrekøb kan være:

• Dit barn får et sted at bo
• De løbende udgifter er lavere, end hvis barnet selv køber via bedre muligheder for fradrag i skat
• Som lejer kan barnet søge boligsikring
• Mulighed for at købe en større lejlighed end dit barns reelle behov, hvis et værelse kan udlejes fx til en ven
• Hvis boligpriserne stiger, kan forældrekøb på sigt være en god investering
• Du sparer en hel del ved, at dit barn ikke længere bor hjemme, og en del af denne besparelse kan fx dække nogle af dine udgifter ved forældrekøb.

Den løbende udgift ved at eje boligen er lavere, end hvis dit barn køber boligen selv. Du betaler fx ikke ejendomsværdiskat, når din ejerbolig lejes ud.

Derudover kan du trække andre udgifter fra som driftsudgifter, hvorved du opnår et underskud ved udlejning. Underskuddet kan trækkes fra i din personlige indkomst, og du opnår et skattemæssigt fradrag på op til 51 pct. Det er fx renter på lån, ejendomsskat og eventuelle fællesudgifter til ejerforening, du kan trække fra (link til eksempel).

Fordelens størrelse ved at vælge forældrekøb i forhold til at hjælpe med pengegaver afhænger af, hvor høj din beskatning er af den sidst tjente krone. Betaler du topskat, er den løbende udgift mindre, end hvis du ikke gør. 

Udgifter til vedligeholdelse af lejligheden og omkostninger til rådgivere, fx revisor eller advokat er også driftsudgifter. Vær dog opmærksom på at skelne mellem forbedringer og almindelig vedligeholdelse. Læs mere på skat.dk

Selvom du måske skal betale noget mindre og eventuelt kan trække noget fra i skat, vil et forældrekøb altid indebære, at du skal betale noget selv – se vores eksempel <link til eksempel>

Er de økonomiske rammer på plads, kan en 2-3 værelses lejlighed være en god ide. Dit barn kan få gavn af boligen i længere tid, og dermed en længere investeringshorisont. Derimod kan der være en risiko ved små lejligheder (1 værelses) fordi de generelt er mere sårbare for ændringer, og de færreste ønsker at bo der efter endt uddannelse.

Dit barn kan eventuelt leje et værelse ud, fx til en ven. Det hjælper med til at dække en del af den højere husleje. Men det betyder også, at en eventuel boligsikring bliver lavere.
Forældrekøb er en mulighed for at hjælpe dit barn med et sted at bo, men det kan også være en mulighed for at give et løbende arveforskud. Det er muligt at foretage en ”glidende overdragelse” af lejligheden og samtidig undgå eventuel skat ved salg af udlejningsejendom (ejendomsavance). Spørg en advokat eller revisor til råds om dine muligheder.

Ulemperne ved forældrekøb kan være:

• Du skal altid selv betale en del af de løbende udgifter for at opnå alle fordele ved forældrekøb. Det kræver, at du har råderum og styr på din økonomi
• Du skal vælge skatteordning og føre regnskab over indtægter og udgifter, hvilket typisk kræver rådgivning af revisor
• Der er udgifter forbundet ved køb og salg af bolig. Det kan få betydning, hvis dit barn pludselig vil studere et andet sted, møder en kæreste eller fx ikke ønsker at bo i boligen længere
• Opnår du en gevinst ved salg, er den skattepligtig, medmindre du selv har boet i boligen
• Boligpriserne stiger og falder, og der er altid en risiko for at sælge med tab. Du skal derfor være klar over denne risiko samt kunne bære et eventuelt tab.  

En lejekontrakt sikrer jer ikke kun juridisk. Den giver også barnet mulighed for at søge boligsikring, som er op til 15 pct. af huslejen.

Hvis du vil hjælpe dit barn med at kunne betale huslejen, er det vigtigt, at du gør det med pengegaver – og ikke ved at fastsætte en lav husleje. Huslejen skal svare til markedslejen i området. Sætter du huslejen for lavt, risikerer du, at både du og dit barn bliver beskattet af ”hjælpen”. 

Er huslejen lavere end markedslejen, skal du betale skat af både den betalte leje og af forskellen op til den korrekte husleje (markedslejen). Den manglende skat betragtes som restskat, og det betyder, at du skal betale et procenttillæg af restskatten, som ikke er fradragsberettiget. Derudover skal dit barn måske betale gaveafgift af forskellen mellem den lave husleje og markedslejen. Det kræver, at forskellen i leje og eventuelle andre pengegaver til barnet overstiger grundbeløbet for gaver på 58.700 kr. (2012).

Et godt råd er at få hjælp til at fastsætte den korrekte leje hos din lokale danbolig eller via det lokale huslejenævn.

Hver gang en bolig handles, er der udgifter til mægler, det offentlige og andre. Derfor kan en lejebolig være en god ide, hvis dit barn ikke er sikker på sit studie eller på sigt vil bo et andet sted.

Er din egen bolig steget i værdi, når du sælger den, er gevinsten skattefri. Det skyldes, at du selv har boet i boligen. Da du typisk ikke har boet i den bolig, du lejer ud, vil du blive beskattet af en eventuel gevinst. Læs mere om reglerne på skat.dk

Vil du foretage den skattemæssigt bedste overdragelse eller en ”glidende overdragelse” af boligen til dit barn, anbefaler vi, at du søger rådgivning hos advokat og revisor.