Hvilket lån skal du vælge i din bolig

  Udskriv

Lån til ejerbolig eller fritidshus bliver som regel finansieret med et realkreditlån og et lån i banken. Finansieringen består typisk af:

• Realkreditlån på op til 80 pct. af værdien af en ejerbolig (60 pct. hvis det er et fritidshus). Det danske realkreditsystem sikrer dig en god og billig finansiering af din ejer-/fritidsbolig. Det skyldes, at du låner pengene af obligationsinvestorer, som gennem realkreditinstituttet har sikkerhed i din bolig. Realkreditinstituttet får et bidrag for at administrere dit lån og sørge for at obligationsejeren er sikker på at få sine penge igen.
  Du kan låne op til 80 % af en ejerboligs værdi og i fritidshuse op til 60 % som realkreditlån.
• Banklån på 15-20 pct. af købesummen kan være et Nordea Prioritet eller Boliglån.
  Renten er højere end på realkreditlån, så det er typisk det lån, som du skal sørge for at få betalt først
• Udbetaling på 0-5 pct. af købesummen

Du har mange muligheder for at kombinere ovennævnte lånemuligheder i din ejerbolig. Vi kan hjælpe dig med at sammensætte det/de lån der passer bedst til dig og din økonomi, så du sikrer den rette balance ud fra dine ønsker, forudsætninger og valg.

Lån til andelsbolig finansieres typisk med andelsboligfinansiering i banken. Læs mere om andelsboligfinansiering.

Lån til andre boligformer

Hvis du skal flytte i lejebolig, ideel anpart, kolonihavehus eller en anden type bolig, er du altid velkommen til at kontakte os, så vi kan fortælle mere om dine muligheder for lån i den boligform, du er interesseret i.

Hvilket lån skal jeg vælge?

Der er forskel på mulighederne alt efter om vi taler om lån i banken eller realkreditlån.

Det er nemlig forholdsvis nemt at vælge et banklån, uanset om det er til andelsboligbevis eller ejerbolig. Det er typisk et valg af løbetid (hvor hurtigt du vil betale tilbage) samt om lånet skal være fleksibelt eller have mulighed for at få fast rente.

At vælge realkreditlån kræver flere overvejelser, da der er mange typer af realkreditlån, som fx er forskellige  på om renten er fast eller variabel og derved om restgælden bliver lidt eller meget påvirket ved ændringer i renten. Det munder ud i din afvejning af, hvilken sikkerhed du ønsker, og om du har en forventning til hvordan rente udvikler sig.

Her kan du læse om de valg, du skal tage, når du skal have et realkreditlån til en ejerbolig fra 0-80 pct. eller et fritidshus 0-60 pct.

Det er vigtigt, at dine overvejelser indeholder:

• Planer for boligen. Både hvor lang tid, du vil blive boede og om du påtænker at lave større om- eller tilbygninger
• Økonomisk situation og planer i øvrigt. Det kan være om din økonomi kan klare udsving i ydelse eller om du vil holde orlov
• Renteforventninger. Hvis du har en forventning om, at renten enten stiger eller falder, er valget af lån ikke så svært. Er du usikker på hvad renten gør, er det de andre faktorer, der skal vægte i dit valg af lån.
• Sammenligning af ydelse, afdrag og restgælde ved udbetaling. Får du en god kurs, og derved lavere risiko på lån med fast rente og hvor meget afvikler jeg på den ene låntype frem for den anden.
• Sammenligning af restgældens kursværdi efter rentestigning eller -fald. Det er ikke nok at se på forskel i ydelse og restgælden ved udbetaling. Renteændringer kan påvirke, hvor meget du skylder på lånet, så du skal også overveje, hvordan kursværdien af din restgæld udvikler sig på det lån, du vælger.
• Risikovillighed. Har du det godt med kun at kende din ydelse i et år eller vil du kende din ydelse i længere tid.
• Holdning til aktiv gældspleje. Hvis du tror renten stiger, bør du vælge et lån med fast rente, så du tjener på din restgæld. Men er du nervøs for at ændre dit lån til en højere rente, så får du ikke gevinsten, og derved får din holdning til at udnytte muligheder ved aktiv gældspleje betydning for din låntype.

Du kan bruge vores Låneguide til at få hjælp til dit overordnede valg af låntype, fx valg mellem fast og variabel rente og om du skal have loft over renten. Men der er mange nuancer og flere muligheder indenfor fx valg af lån af variabel rente. Vores bankrådgivere kan hjælpe dig til at træffe det helt rigtige mål, så kontakt os og få hjælp til dit valg.

I Låneguiden kan du desuden se, hvordan en udvikling i renten påvirker båden ydelse og restgælden på dit lån. Når du får foreslået en låntype, så tryk på ’Se beregninger’ og få ydelser og udviklingen i restgæld vist.

Vil du se en hurtig sammenligning af, hvad ydelsen bliver på et lån, så brug Hvad koster det at låne.

Hvilke overordnede overvejelser er der ved valg af realkreditlån?

Når du vælger lån, skal du overordnet vælge mellem lån med fast, variabel rente eller variabel rente med renteloft. Først når du har valgt din låntype, skal du tage stilling til, om du vil afdrage på dit lån.

Lån med variabel rente – rentetilpasningslån - er umiddelbart billigere end lån med fast rente. Men før du træffer dit valg, bør du dog overveje en række ting.

Hvor robust er din økonomi?

På et lån med fast rente kender du ydelsen i hele lånets løbetid -  det gør du ikke på et rentetilpasningslån. Hvis du overvejer et rentetilpasningslån, skal du derfor sikre dig, at din økonomi kan bære en evt. stigning i ydelsen.

Er der i din økonomi plads til en ydelse efter skat på fx 10.000 kr. om måneden, er det ikke en god idé at vælge en dyrere bolig, fordi du her og nu kan slippe med en lavere ydelse på et rentetilpasningslån end på et lån med fast rente.

Med et rentetilpasningslån på 1 mio. kr. vil ydelsen efter skat stige med 3.000-4.000 kr. om året, for hver gang renten på lånet stiger 1 procentpoint.

Hvor stor risiko har du lyst til at løbe?

Ligesom der ved investering er en sammenhæng mellem afkast og risiko, så er der tilsvarende ved finansiering en sammenhæng mellem ydelsen på lånet og risikoen ved lånet.

Hvis du vælger den lavere ydelse på rentetilpasningslånet, løber du samtidig en større risiko. Der er ikke bare risiko for, at ydelsen stiger, men også for at friværdien mindskes, når renten stiger.

Det skyldes, at kurserne på obligationer med kort løbetid kun påvirkes svagt af ændringer i renten - og lån med rentetilpasning hvert år er netop baseret på obligationer med kort løbetid. Huspriserne vil typisk blive påvirket negativt af stigninger i renten, og når værdien af gælden ikke falder tilsvarende, vil friværdien blive reduceret.

Hvordan tror du, at renten vil udvikle sig?

Du kan ikke på forhånd afgøre, om det er mest fordelagtigt at have et lån med fast eller variabel rente. Det afhænger af, hvordan det generelle renteniveau udvikler sig, og hvordan rentestrukturen - dvs. sammenhængen mellem rente og løbetid på obligationer - udvikler sig.

I perioder, hvor renten på rentetilpasningslån er lavere end på lån med fast rente, vil et rentetilpasningslån umiddelbart være mest fordelagtigt. Men den lave rente skal holdes op mod risikoen for, at renten stiger.

Den historiske renteudvikling giver ikke noget bud på, om renten vil stige eller falde fremover. Men som det ses af figuren, er renten sjældent stabil over en længere periode.

Figuren viser også, at forskellen på renten på de to typer lån varierer over tid. Umiddelbart synes det at være en fordel med et rentetilpasningslån, hvis renten falder, og en ulempe, hvis renten stiger. Men det er mere kompliceret.

Med lån med fast rente kan man tjene på renteændringerne ved at konvertere sine lån. Muligheder og konsekvenser for de to typer lån afhænger både af, om renten falder eller stiger og af, hvordan renteforskellen udvikler sig.

Du kan se aktuelle ydelser og ændringer i restgæld, hvis du bruger vores Låneguide. Brug knappen Se beregninger, når du får vist din anbefaling, og se ydelser samt betydning af en renteændring.

Afdragsfrihed

Skal lånet være afdragsfrit?

Det er muligt at få både banklån og realkreditlån med afdragsfrihed, så du kun betaler rente og evt. bidrag på lånet i en kortere eller længere periode.

Som udgangspunkt er det en god idé at spare op i sin bolig ved at afdrage på sit realkreditlån, men lån med afdragsfrihed giver muligheder for både nuværende og kommende boligejere.

Ved at vælge et lån med afdragsfrihed kan du:

• afdrage ekstra på anden gæld med højere rente
• få bedre råd, hvis du skal på orlov eller vil gå ned i arbejdstid
• spare yderligere op på en pensionsordning
• begynde at "spise af dine mursten"
• få bedre muligheder for at købe en bolig til dine børn.

Slip hurtigere af med anden dyre gæld

Renten på realkreditlån er typisk lavere end på andre lån. Lån med afdragsfrihed giver mulighed for at flytte afdraget fra realkreditlånet til anden dyrere gæld. Derved slipper du hurtigere af med den dyre gæld.

Hvorvidt det er fordelagtigt at omlægge anden gæld, afhænger af forskellen mellem renten på realkreditlånet og den anden gæld samt omkostningerne ved at optage et nyt lån.

Orlov eller nedsat tid

Har du børn, og overvejer du at gå på orlov eller nedsat tid i en periode?

Ønsker du at have mere tid sammen med dine børn, får et lån med afdragsfrihed økonomien til at hænge bedre sammen i perioden. Din indkomstnedgang kan nemlig kompenseres af en lavere ydelse på lånet.

Spare mere op til din alderdom

Har du endnu ikke fået sparet så meget op til din tilværelse som senior, eller vil du bare sikre dig endnu bedre?

Du kan vælge at betale mindre på dine lån i en periode, og i stedet sætte mere ind på en pensionsopsparing.

Pensionsopsparing har en række fordele i forhold til almindelig opsparing. Indskud kan trækkes fra i din skatteberegning. Jo mere du betaler i skat af din sidst tjente krone, desto større fradrag får du. Samtidig er beskatningen af dit afkast/rente på en pensionsordning typisk lavere end vedalmindelig opsparing.

Når din opsparing bliver udbetalt, skal du betale skat af det, du får udbetalt. Men mange betaler mindre i skat som pensionister, end de gør, mens de arbejder - så der vil ofte være en fordel ved at spare op på en pensionsordning.

Nedsparing eller ”spise af murstene”

Har du valgt at betale dine lån i din bolig tilbage eller din bolig er blevet mere værd som følge af prisstigninger, er din friværdi blevet større, og du får et valg, hvis du ønsker at blive boende en længere periode.

Du kan vælge at belåne din friværdi i boligen, og bruge af din boligformue. Det kaldes også nedsparing eller at spise sine mursten. Du skal selvfølgelig være opmærksom på, at din huspris kan falde, mens du nedsparer.

Din rådgiver i Nordea kan hjælpe dig med at vurdere dine muligheder, og finde den rigtige løsning for dig.

Køb en bolig, og lej den ud til dit barn

Forældrekøb benyttes typisk, når barnet starter på en videregående uddannelse i byer, hvor det er vanskeligt at finde et kollegieværelse eller en lejlighed. Forældre kan så hjælpe ved at købe en bolig og leje den ud til deres barn.

Lån med afdragsfrihed giver dig endnu bedre mulighed for at hjælpe dine børn med at få en god start, når de flytter hjemmefra.

Læs mere om forældrekøb

Hvad skal du være opmærksom på, hvis du vælger afdragsfrihed

Inden du vælger et lån med afdragsfrihed, bør du forholde dig til både hvad det giver af mulkighed, men også hvad det betyder af mulige risici.

Betydningen af valget indeholder nogle generelle ulemper, men også nogen, der er specifikke alt efter om du vælger lån med fast eller variabel rente.