Lån til erhvervsejendomme

Hvad er en erhvervsejendom? Fakta Låneformer Hvad er en erhvervsejendom?

Ved en erhvervsejendom forstås følgende ejendomskategorier:

  • Kontor- og forretningsejendomme (butik, kontor, lager)
  • Industri- og håndværksejendomme (produktionsejendomme
  • Udlejningsejendomme til beboelse med mere end 2 beboelseslejligheder
  • Blandede ejendomme (beboelse og erhverv)
  • Andelsboligforeninger
  • Landbrugsejendomme
  • Ubebyggede grunde (til erhvervsformål)

Ejendomme til sociale, kulturelle og undervisningsmæssige formål samt Almene boliger, kontakt os for at høre mere om
mulighederne i Nordea Kredit.

Alle lån etableres med sikkerhed i ejendommen samt i eventuelle produktionsanlæg/besætning.

I forbindelse med finansiering af nybyggeri samt om- og tilbygning kan vi tage udgangspunkt i ejendommens forventede
værdi og etablere lånet som et forhåndslån. Læs mere om forhåndslån.

Fakta

Optagelse af lån

Realkreditlån kan tilpasses virksomhedens behov med hensyn til låneformål, løbetid og afvikling. Lånet baseres på en vurdering af ejendommen og af låneansøgers økonomiske forhold.

Ved vurdering af ejendommen lægges der blandt andet vægt på ejendommens alternative anvendelsesmuligheder, ejendommens rentabilitet, nedslidning af ejendommen, vedligeholdelsesstand og især beliggenhed.

Der kan optages lån til:

  • Ejerskifte
  • Nybyggeri
  • Om- og tilbygning
  • Tillægsbelåning
  • Konvertering af bestående lån

Låneudmåling, løbetider og afdragsfrihed

Nordea Kredit tilbyder lån til erhvervsejendomme med nedenfor nævnte maksimale belåningsprocenter, løbetider og afdragsfrihed.

EjendomstyperMax. belåning af vurderingMax. løbetidMulighed for afdragsfrihed
Kontor- og forretningsejendomme60%20 årNej
Industri- og håndværksejendomme60%20 årNej
Private beboelsesejendomme til udlejning80%30 årJa
Blandede bolig- og erhvervsejendomme80/60%30/20 årJa
Private andelsboliger80%30 årJa
LandbrugsejendommeKontakt din rådgiver for at høre nærmere
Ubebyggede grunde40%10 årNej
Den afdragsfri periode er for alle ejendomstyper maksimalt 10 år.

Rådgivning og sagsforløb

Vi lægger stor vægt på den individuel rådgivning, hvorfor alle Nordea Kredit-lån formidles gennem bankens filialer. Her kan virksomheden som låntager få rådgivning om muligheder og konsekvenser i forbindelse med optagelse af et realkreditlån.

Sammen med banken, og som oftest en af specialisterne fra Nordea Kredit, finder vi i fællesskab ud af, hvilken låntype, løbetid mv., der passer til virksomhedens behov. Rådgivningen sikrer, at der er set på alle væsentlige detaljer i forbindelse med virksomhedens lån.

Låneansøgning

Efter kreditvurderingen sendes virksomhedens låneansøgning videre til Nordea Kredit. I forbindelse med vurderingen af ejendommen vil du blive bedt om at indlevere materiale omkring ejendommen. Det kan bl.a. være ejendomsskattebillet, forsikringspolice, tegninger, lejefortegnelser og andet ejendomsrelevant materiale.

Virksomheden får efterfølgende et besøg af en vurderingsinspektør, der ud fra de modtagne oplysninger og medsendte informationer foretager en vurdering af ejendommen og fastsætter en belåningsværdi.

Lånetilbud

Med udgangspunkt i virksomhedens lånebehov og Nordea Kredits værdiansættelse af ejendommen udarbejdes et lånetilbud. Lånetilbuddet viser lånetypen, størrelsen og vilkår på det tilbudte lån.

Fastlåsning af kursen

Der er inden lånets udbetaling mulighed for at sikre sig mod et eventuelt kursfald ved at fastlåse afregningskursen og dermed den effektive rente.

Udbetaling

Accepteres lånets vilkår og størrelse sendes pantebrevet til tinglysning. Når pantebrevet er tinglyst uden anmærkninger, og betingelserne for lånet i øvrigt er opfyldt, kan lånet udbetales.

Lånet kan udbetales hvis pantebrevet har anmærkninger eller inden tinglysning af pantebrevet, hvis der ved udbetaling af lånet, stilles en garanti fra et pengeinstitut for indlevering af tinglyst, anmærkningsfrit pantebrev.

Låneformer

Lån med fast rente

I kan optage et lån med fast rente enten som et obligationslån eller et kontantlån. Både kontantlån og obligationslån betales normalt tilbage som annuitetslån.

Vælger I at finansiere ejendommen med et lån med fast rente, skal I tage stilling til:

  • Hvilken lånetype, I ønsker - obligationslån eller kontantlån.
  • Om I skal have afdragsfrihed i en periode.
  • Hvilken kuponrente obligationerne bag lånet skal have.
  • Hvor lang løbetiden skal være.
  • Om I vil pleje jeres gæld aktivt

Obligationslån eller kontantlån?

I kan vælge at få et lån med fast rente udbetalt enten som et obligationslån eller et kontantlån.

Obligationslån

Lånetypen er den mest almindelige. I får et lån med fast rente i et aftalt antal år, dog højst 30. I kan omlægge lånet, fordi obligationerne altid kan købes til markedskursen (dog højst kurs 100) ved indfrielse. Samtidig er eventuelle kursgevinster ved indfrielse skattefri. Kursen er som regel altid under 100 ved udbetaling, så lånets hovedstol vil altid være højere end det udbetalte provenu.

Kontantlån

Ved optagelse af et kontantlån bliver kurstabet indregnet i renten og er fradragsberettiget. Ydelsen efter skat er derfor lidt lavere end for obligationslån, hvor kurstabet skal betales som afdrag.

Kursgevinster på kontantlån er for privatpersoner skattefri, hvis lånet er optaget eller overtaget før 1. januar 1996, mens kursgevinster på kontantlån optaget eller overtaget efter denne dato er skattepligtige. Det begrænser de potentielle fordele ved låneomlægning. Kursgevinsterne er dog ikke skattepligtige ved ejerskifte.

Skal du vælge obligations- eller kontantlån?

Valget mellem obligations- eller kontantlån sker som hovedregel med udgangspunkt i om der er tale om personlig debitor eller om et selskab som debitor. I de fleste tilfælde bør man som personlig debitor vælge at få sit lån udbetalt som et obligationslån. Mens man som selskabsdebitor som udgangspunkt bør vælge et kontantlån.
Et obligationslån kan anbefales, hvis I ønsker at udnytte renteudsvingene til aktiv gældspleje - dvs. konvertere ned, når renten er faldet og konvertere op, når renten er steget.

Kontantlån kan anbefales, hvis I ønsker en fast rente med så lav ydelse som muligt og samtidig ikke vægter konverteringsmuligheden højt.

Lån med afdragsfrihed

I Nordea er det muligt at optage realkreditlån i en erhvervsejendom med afdragsfrihed i op til 10 år. I den afdragsfrie periode betaler man kun rente og bidrag på lånet. Det er ikke alle ejendomstyper der tilbydes afdragsfrihed. Der vil i forbindelse med ansøgning om afdragsfrihed blive lagt stor vægt på ejendommens beliggenhed, nedslidning af ejendommen og ejendommens mulighed for alternativ anvendelse.

Lån med afdragsfrihed virker umiddelbart billigere end lån med løbende afvikling. Men man skal være opmærksom på, at de afdrag man ikke betaler i den afdragsfri periode, skal betales senere ved at betale en endnu højere ydelse i resten af lånets løbetid.

Derfor skal I nøje overveje, om I forventer, at virksomhedens økonomi kan rumme ændringerne på et senere tidspunkt.

Kuponrente

Man kan typisk vælge to forskellige kuponrenter på sit lån med fast rente. Selvom en lavere kuponrente typisk vil betyde en lavere ydelse på lånet, vil det ofte være en fordel at vælge lån med den højest mulige kuponrente. Det skyldes, at man derved reducerer kurstabet ved låneoptagelsen mest muligt, hvilket især har betydning, hvis du ikke beholder lånet til udløb, fx på grund af en konvertering.

Løbetiden

På realkreditlån til Andelsboliger, boligudlejningsejendomme og landbrugsejendomme er den maksimale løbetid 30 år. På almindelige erhvervsejendomme er den maksimale løbetid typisk 20 år.
Hvis I ønsker at pleje jeres gæld aktivt, er det bedst at have længst mulig løbetid på lånet. Det skyldes, at jo længere løbetid en obligation har, desto mere svinger kursen på den. Det er netop kursudsvingene, der giver konverteringsmuligheder.

Lån med fast rente - fordele og ulemper
FordeleUlemper
Renter og afdrag er kendt i hele lånets løbetid.Renter og afdrag er normalt højere end rentetilpasningslån og rentegarantilån.
Værdi af gælden falder ved rentestigninger, mulighed for aktiv gældspleje.Lånet skal omlægges for at få lavere rente.
Jo længere løbetid på obligationen, jo større kursfald ved rentestigning.Reduktion ved restgæld sker ikke automatisk. Lånet skal omlægges.
Loft over værdi af gælden, maksimal indfrielseskurs 100.Lavere afdrag 1. år end tilsvarende lån med variabel rente.
Mulighed for afdragsfrihed fra 1. år og op til 10 år på obligationslån.Afdragsfri periode skal vælges ved lånets udbetaling

Aktiv gældspleje

Jeres valg mht. låntype, kuponrente og løbetid har betydning for jeres muligheder for at pleje jeres gæld aktivt og derved opnå konverteringsgevinster, når renten ændrer sig.

Vil du vide mere?

Rådgiverne i vores filialer kan hjælpe jer med at finde præcis den løsning, der passer til jer og virksomhedens økonomi.  

Rentetilpasningslån

Nordea Kredit tilbyder rentetilpasningslån, hvor perioden mellem rentetilpasningerne kan være fra 3 til 5 år i danske kroner og fra 1 til 3 år i euro. Ved refinansiering fastsættes lånets rente for den kommende periode.
Rentetilpasningslån med tilpasning hvert år giver med de nuværende renteforhold den største ydelsesbesparelse i forhold til lån med fast rente.
Rentetilpasningslån bliver afdraget med samme løbetider som lån med fast rente, men da renten bliver tilpasset over lånets løbetid, kan ydelsen ændre sig fra periode til periode.

I skal derfor ved hver rentetilpasning tage stilling til, om I vil fortsætte med den valgte periode eller omlægge til en anden periode - eller låneform.
Vælger I at finansiere jeres ejendom med et lån med variabel rente, skal I tage stilling til:

  • Med hvilken frekvens lånet skal refinansieres
  • Om I skal have afdragsfrihed i en periode
  • Om I vil have en aftale om overvågning af renteudviklingen
  • Om lånet skal være i danske kroner eller i euro 

Rentetilpasningsfrekvens

Rentetilpasningslån tilbydes med refinansieringsfrekvenser fra 3 til 5 år i danske kroner og fra 1 til 3 år i euro. Typisk vil renten og dermed ydelsen være lavest på lån, der refinansieres hvert år. Til gengæld har I kun sikret jeres rente i en meget kort periode ad gangen. I skal også være opmærksom på, at jo længere der er mellem refinansieringerne, desto mere vil værdien af jeres gæld svinge.

Afdragsfri periode

I Nordea Kredit kan I få lån i en erhvervsejendom med afdragsfrihed i op til 10 år. I den afdragsfrie periode betaler man kun rente og bidrag på lånet.
Lån med afdragsfrihed virker umiddelbart billigere end lån med løbende afvikling. Men man skal være opmærksom på, at de afdrag, man ikke betaler i den afdragsfri periode, skal betales senere ved at betale en endnu højere ydelse i resten af lånets løbetid.

Derfor skal I nøje overveje, om I forventer, at virksomhedens økonomi kan rumme ændringerne på et senere tidspunkt.

Overvågning af renteudviklingen

Jeres valg af låntype betyder, at I har en lav, men variabel rente. Vi kan hjælpe jer med at overvåge bevægelserne i den korte rente, så I får besked, hvis renten stiger. I kan også få besked, når den faste rente er så lav, at den attraktiv for jer. 

Lån i danske kroner eller euro

Rentetilpasningslån kan også fås i euro. Hvis I overvejer at optage et rentetilpasningslån i euro, skal I forholde jer til:

  • Forskellen mellem dansk rente og eurorente
  • Valutarisikoen på euro
  • Skatteregler for lån i fremmed valuta
  • Renten på lån i euro vil typisk være lavere end på lån i danske kroner
  • Rentegevinsten på eurolån skal afvejes mod valutarisikoen og de skattemæssige forhold 

Der er samtidig ikke de samme muligheder for aktiv gældspleje med lån i euro.
Opkonverteringer er mindre fordelagtige på eurolån, da man bliver beskattet efter kursgevinstlovgivningens regler om fordringer i fremmed valuta. Kursgevinster bliver beskattet, og kurstab kan trækkes fra. Det gælder både valutakurs- og obligationsrentereguleringer.

CIBOR6-lån

  • Obligationslån i danske kroner med variabel rente, uden loft eller bund
  • Renten tilpasses to gange årligt, 1. januar og 1. juli
  • Renten fastsættes på grundlag af ”6 måneders” CIBOR
  • CIBOR er en forkortelse for ”Copenhagen Interbank Offered Rates”, som er den rente, banker tilbyder indskud i andre banker på Københavns interbankmarked. CIBOR fastsættes hver dag for en række forskellige løbetider, hvor det er ”6 måneders” CIBOR der anvendes som basis for fastsættelse af renten på CIBOR6-lån
  • Baseret på inkonverterbare obligationer.
  • Løbetid fra 10 år til 30 år. Mulighed for indledende afdragsfrihed i op til 10 år fra udbetaling.
  • CIBOR6-lån tilbydes erhvervssegmenterne.


Rentetilpasningslån - fordele og ulemper
FordeleUlemper
Renten/ydelsen er normalt lavere end tilsvarende lån med fast rente eller renteloft.Renten/ydelsen kendes kun til, lånet rentetilpasses hvert år eller hvert 3. år.
Normalt større afdrag 1. år end tilsvarende obligationslån med fast rente eller renteloft.Rentetilpasningslån kan kun indfris ved at købe de bagvedliggende obligationer udenfor refinansieringsåret.
Værdi af gæld næsten uændret ved rentefald.Lånet er baseret på inkonverterbare obligationer. Kursen på obligationerne kan overstige 100 ( inkonverterbar)
Ingen omkostninger ved omlægning ved rentefald. Ydelse falder "automatisk" ved rentefald.Kursværdien af obligationsrestgælden svinger mindre end kursværdien ved fast-forrentede lån.
Mulighed for afdragsfrihed fra 1. år og op til 10 år. Afdragsfrihed kan vælges til og fra (klippekort)En afdragsfri periode kan kun ophøre, når lånet rentetilpasses eller ophører
CIBOR6 lån - fordele og ulemper
FordeleUlemper
Renten/ydelsen er normalt lavere end rentetilpasningslån og rentegarantilånRenten/ydelsen kendes kun, i 6. mdr. til lånet rentetilpasses pr. 1 januar eller pr. 1 juli.
Ingen omkostninger ved rentefald. Ydelsen falder "automatisk" ved rentefastsættelsen.CIBOR6 er baseret på inkonverterbare obligationer og kan, som udgangspunkt, kun indfries eller nedbringes.
Større afdrag 1. år end tilsvarende lån med fast rente.Der må ikke være restgæld på lånet, når det udløber.
Mulighed for indledende afdragsfrihed fra 1. år op til 10. år fra udbetaling.Afdragsfri periode skal vælges ved lånets udbetaling.

Vil du vide mere?

Rådgiverne i vores filialer kan hjælpe jer med at finde præcis den løsning, der passer til jer og virksomhedens økonomi.