Lån med fast rente
I kan optage et lån med fast rente enten som et obligationslån eller et kontantlån. Både kontantlån og obligationslån betales normalt tilbage som annuitetslån.
Vælger I at finansiere ejendommen med et lån med fast rente, skal I tage stilling til:
- Hvilken lånetype, I ønsker - obligationslån eller kontantlån.
- Om I skal have afdragsfrihed i en periode.
- Hvilken kuponrente obligationerne bag lånet skal have.
- Hvor lang løbetiden skal være.
- Om I vil pleje jeres gæld aktivt
Obligationslån eller kontantlån?
I kan vælge at få et lån med fast rente udbetalt enten som et obligationslån eller et kontantlån.
Obligationslån
Lånetypen er den mest almindelige. I får et lån med fast rente i et aftalt antal år, dog højst 30. I kan omlægge lånet, fordi obligationerne altid kan købes til markedskursen (dog højst kurs 100) ved indfrielse. Samtidig er eventuelle kursgevinster ved indfrielse skattefri. Kursen er som regel altid under 100 ved udbetaling, så lånets hovedstol vil altid være højere end det udbetalte provenu.
Kontantlån
Ved optagelse af et kontantlån bliver kurstabet indregnet i renten og er fradragsberettiget. Ydelsen efter skat er derfor lidt lavere end for obligationslån, hvor kurstabet skal betales som afdrag.
Kursgevinster på kontantlån er for privatpersoner skattefri, hvis lånet er optaget eller overtaget før 1. januar 1996, mens kursgevinster på kontantlån optaget eller overtaget efter denne dato er skattepligtige. Det begrænser de potentielle fordele ved låneomlægning. Kursgevinsterne er dog ikke skattepligtige ved ejerskifte.
Skal du vælge obligations- eller kontantlån?
Valget mellem obligations- eller kontantlån sker som hovedregel med udgangspunkt i om der er tale om personlig debitor eller om et selskab som debitor. I de fleste tilfælde bør man som personlig debitor vælge at få sit lån udbetalt som et obligationslån. Mens man som selskabsdebitor som udgangspunkt bør vælge et kontantlån.
Et obligationslån kan anbefales, hvis I ønsker at udnytte renteudsvingene til aktiv gældspleje - dvs. konvertere ned, når renten er faldet og konvertere op, når renten er steget.
Kontantlån kan anbefales, hvis I ønsker en fast rente med så lav ydelse som muligt og samtidig ikke vægter konverteringsmuligheden højt.
Lån med afdragsfrihed
I Nordea er det muligt at optage realkreditlån i en erhvervsejendom med afdragsfrihed i op til 10 år. I den afdragsfrie periode betaler man kun rente og bidrag på lånet. Det er ikke alle ejendomstyper der tilbydes afdragsfrihed. Der vil i forbindelse med ansøgning om afdragsfrihed blive lagt stor vægt på ejendommens beliggenhed, nedslidning af ejendommen og ejendommens mulighed for alternativ anvendelse.
Lån med afdragsfrihed virker umiddelbart billigere end lån med løbende afvikling. Men man skal være opmærksom på, at de afdrag man ikke betaler i den afdragsfri periode, skal betales senere ved at betale en endnu højere ydelse i resten af lånets løbetid.
Derfor skal I nøje overveje, om I forventer, at virksomhedens økonomi kan rumme ændringerne på et senere tidspunkt.
Kuponrente
Man kan typisk vælge to forskellige kuponrenter på sit lån med fast rente. Selvom en lavere kuponrente typisk vil betyde en lavere ydelse på lånet, vil det ofte være en fordel at vælge lån med den højest mulige kuponrente. Det skyldes, at man derved reducerer kurstabet ved låneoptagelsen mest muligt, hvilket især har betydning, hvis du ikke beholder lånet til udløb, fx på grund af en konvertering.
Løbetiden
På realkreditlån til Andelsboliger, boligudlejningsejendomme og landbrugsejendomme er den maksimale løbetid 30 år. På almindelige erhvervsejendomme er den maksimale løbetid typisk 20 år.
Hvis I ønsker at pleje jeres gæld aktivt, er det bedst at have længst mulig løbetid på lånet. Det skyldes, at jo længere løbetid en obligation har, desto mere svinger kursen på den. Det er netop kursudsvingene, der giver konverteringsmuligheder.
Lån med fast rente - fordele og ulemperFordele | Ulemper |
Renter og afdrag er kendt i hele lånets løbetid. | Renter og afdrag er normalt højere end rentetilpasningslån og rentegarantilån. |
Værdi af gælden falder ved rentestigninger, mulighed for aktiv gældspleje. | Lånet skal omlægges for at få lavere rente. |
Jo længere løbetid på obligationen, jo større kursfald ved rentestigning. | Reduktion ved restgæld sker ikke automatisk. Lånet skal omlægges. |
Loft over værdi af gælden, maksimal indfrielseskurs 100. | Lavere afdrag 1. år end tilsvarende lån med variabel rente. |
Mulighed for afdragsfrihed fra 1. år og op til 10 år på obligationslån. | Afdragsfri periode skal vælges ved lånets udbetaling |
Aktiv gældspleje
Jeres valg mht. låntype, kuponrente og løbetid har betydning for jeres muligheder for at pleje jeres gæld aktivt og derved opnå konverteringsgevinster, når renten ændrer sig.
Vil du vide mere?
Rådgiverne i vores filialer kan hjælpe jer med at finde præcis den løsning, der passer til jer og virksomhedens økonomi.