Hvad bør jeg afklare, inden jeg skriver under?

 DStep 3:6et er en fantastisk følelse, når man efter måneders boligjagt ser en bolig, som synes helt perfekt. 

Der er dog nogle ting, du bør sikre dig, er i orden, inden du skriver under og begynder at undersøge finansiering. Blandt andet om boligen er i god stand, om du kan bruge den på den måde, du gerne vil, og om aftalen mellem dig og sælger er i orden. Da der er mange teknikaliteter undervejs, som kan være svære at selv at forholde sig til, anbefaler vi altid, at du får rådgivning, når du har fundet boligen.
En gang i mellem kan der være brug for, at du skriver under hurtigt, hvis du vil sikre dig boligen. I så fald er der ikke tid til at undersøge ret meget. Men det er der heldigvis råd for. Læs mere om det nedenfor i afsnittet om købsaftalen.

Spring direkte til:

Tjekliste: De 5 vigtige ting, inden du skriver under

Du har fundet drømmehuset. Det ser ud til at matche dine behov og din økonomi, og du vil gerne skrive under. Men inden, du sætter pennen til papiret, anbefaler vi, at der lige er seks ting, du får styr på: 


1: Sørg for, at du har fået relevant rådgivning
Der er en række relevante rådgivere i forbindelse med et boligkøb, som du bør rådføre dig med, inden du underskriver. Det er primært en boligadvokat, en byggesagkyndig, en elinstallatør og din bank. Det, de kan hjælpe dig med hver især er:

Advokaten: Ejendomsmægleren, rådgiver sælger og varetager sælgers behov og interesser – ikke dine. Derfor er det en god ide at få hjælp i processen af en boligadvokat kan rådgive dig om alle juridiske aspekter i bolighandlen. Fx købsaftale, tilstandsrapport, servitutter, lokalplaner, referater fra ejerforeninger osv. Advokaten og udarbejder også de juridiske dokumenter i forbindelse med et eventuelt køb, fx skøde og refusions- og reguleringsopgørelse.
Du er bedst stillet, hvis du kontakter en advokat for at få rådgivning, før du underskriver købsaftalen. Så er du sikker på, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig. Under alle omstændigheder er det vigtigt, at du altid laver et advokatforbehold, når du underskriver en købsaftale på en bolig. Advokatforbeholdet er en kort tekst, som i skrives ind i købsaftalen, og som lyder således: ”Nærværende handel er fra købers side betinget af købers advokats godkendelse af handlen som helhed.”

Byggesagkyndig og elinstallatør: Tag en bygningssagkyndig med ud at se boligen, inden du slår til. Er der en tilstandsrapport, kan den byggesagkyndige gennemgå den, så du får sikkerhed for, at alle fejl og mangler er noteret. Jo bedre, du har undersøgt boligen, desto lettere er det også at vurdere, hvad du kan regne med af udgifter til vedligeholdelse, reparationer eller energiforbedringer, hvis du køber boligen.
En autoriseret elinstallatør gennemgår elinstallationsrapporten, ejendommen for synlige fejl og mangler samt elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed.

Banken: Nordea kan rådgive og assistere i alle faser af boligkøbet fra du overvejer bolig, til du har købt. Kontakt os allerede, når du begynder boligjagten, så vi sammen kan se på, hvad du kan købe for og få overblik over din fremtidige boligøkonomi. Når du så er klar til at købe en bolig, rådgiver vi dig med hensyn til finansiering og forsikringer. For at sælger har sikkerhed for, at du kan betale beløbet, kan vi også konkret hjælpe dig med at stille en såkaldt købesumsgaranti på beløbet.

Vær opmærksom på, at en del ejendomsmæglere samarbejder med et realkreditinstitut og kan have en interesse i, at lånet formidles derigennem. Men valget af, hvem du vil optage boliglån igennem, er udelukkende dit.

2: Tjek energimærkning og energiplan 
Energimærkningen er en oversigt over, hvad du cirka kan regne med, at boligen koster i forbrug af el, vand og varme. Alle helårsboliger skal have et energimærke, og det viser, om din bolig bruger meget eller lidt energi. A er mest energieffektivt, G er mindst energieffektivt – og dermed dyrest i udgifter til el, vand og varme.
Når du får energimærkningsrapporten for det hus, du overvejer at købe, er der også en energiplan, der indeholder forslag til, hvad du som ny ejer kan gøre for at spare mere på energien fremover.  Det kan være forslag til bedre isolering, termoruder eller andet. Der vil også være et skøn over, hvad det vil koste at gennemføre dem.
Det er en god ide, at kigge på rapporten sammen med en bankrådgiver. Måske er der mulighed for at investere i energibesparende tiltag i boligen, fordi du dermed fremover kan spare penge på boligens energiforbrug.

3: Få både tilstandsrapport og elinstallationsrapport
Sælgeren af den bolig, du overvejer at købe, får oftest lavet to vigtige rapporter om husets tilstand: En generel tilstandsrapport, som laves af en byggesagkyndig og en elinstallationsrapport, som laves af en elinstallatør. Rapporterne skal skabe overblik over, om der er synlige fejl og mangler ved ejendommen, og om elinstallationerne er funktionsdygtige og lovlige. Det er vigtigt, at du får begge rapporter. De giver dig indblik i, om huset indeholder ”dyre overraskelser”, som du ikke lige kan se. Rapporterne giver dig også et udgangspunkt for at forhandle med sælger om, hvilke fejl og mangler, sælger forpligter sig til at udbedre, hvis du køber boligen.

4: Få lokalplanen for det område, huset ligger i 
Hvis du fx har forelsket dig i huset, fordi det ligger ud til et smukt grønt område, så er det rart at vide, at der ikke er planer om at udstykke netop dét område som nyt rækkehuskvarter i løbet af de næste fem år. Den slags kan du se i lokalplanen for området. Få eventuelt hjælp af en advokat til at forstå den. 

Du kan få lokalplanen og andre planer for det område, boligen ligger i, hos kommunen. I lokalplanen kan du se, hvilke bestemmelser der er for den fremtidige anvendelse eller bebyggelse i området. Planen kan også fortælle dig, om der er begrænsninger for dine egne muligheder for at bygge om eller bygge til. Du kan også se, om boligen måske er omfattet af et krav om at blive tilsluttet fjernvarme, naturgas eller særlige systemer for affaldshåndtering.

5: Få styr på forsikringerne
Undersøg hvilken type villaforsikring, du kan få
Når du køber et hus, skal du have en villaforsikring (også kaldet husforsikring), som skal gælde fra den dag, du overtager huset. Villaforsikringen omfatter selve huset og andre bygninger, der måtte være på din grund. Det er en bred forsikring, der dækker skader forårsaget af brand, storm eller vand. Den dækker også skader ved indbrud og hærværk. 

Du kan desuden vælge en række tilvalg, og her skal du være sikker på, at du kan få dækket de ting, du har brug for. Det skal du sikre dig, inden du køber huset. Er det fx vigtigt for dig, at du på denne type hus kan få en forsikring, der dækker mod råd og svamp?  Kan du få forsikret en eventuel kælder mod vandskade? Og hvad vil det så koste? 

Overvej en ejerskifteforsikring
Når man er faldet for drømmehuset, og det umiddelbart ser godt ud, har man ofte lyst til bare at slå til og købe huset, som det er. Men overvej alligevel at bede om at få lavet en ejerskifteforsikring. Med sådan en i hånden er du bedre sikret mod ubehagelige økonomiske overraskelser, hvis du beslutter dig for at købe huset, og det senere viser sig at have skjulte fejl og mangler.
Det mest almindelige er, at sælger sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten vedlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring og forpligter sig at betale af halvdelen af præmien på den. Ejerskifteforsikringen skal gælde fra den dag, du får nøglen til din nye bolig. Også selvom du får nøglen før du formelt ifølge købsaftalen overtager boligen. 

Nordea samarbejder med TrygÅbner i nyt vindue, som kan hjælpe dig med rådgivning om forsikringer.

Vigtigt at vide, når du står med købsaftalen

Når du har besluttet dig for at købe en bolig, laver ejendomsmægleren et forslag til en købsaftale, der indeholder alle betingelser for handlen. Idet du underskriver aftalen, siger du ja til, at du gerne vil købe boligen på de vilkår, der står i aftalen. Så tag dig god tid til at læse aftalen igennem i detaljer. Få også købsaftalen set igennem af din bank og din advokat, inden du skriver under. 

Hvis det skal gå hurtigt

Nogle gange skal der underskrives hurtigt, og hvis du underskriver købsaftalen, før du har finansiering på plads, er det vigtigt at du får indført et forbehold i købsaftalen om, at købet forudsætter at banken godkender købet og finansieringen.  Helt konkret betyder det, at du i købsaftalen får indført sætningen: ”Forbehold: Nærværende handel er fra købers side betinget af, at der kan opnås en for køber tilfredsstillende finansiering, samt købers advokats og pengeinstituts godkendelse af handlen som helhed.” 


Du kan fortryde

Når både du og sælger har accepteret og underskrevet købsaftalen, kan sælger ikke fortryde handlen. Det kan du til gengæld indtil fristen for købsaftalen udløber. Hvor lang tid, fristen skal være, aftales mellem dig og sælger – de fleste vælger 6 dage.
Hvis du fortryder i denne periode, kan sælger dog kræve, at du betaler 1 % af købesummen. Hvis du vælger at annullere købet på baggrund af et advokat- eller bankforbehold, skal det også ske inden fortrydelsesfristen udløber. Her skal du ikke betale gebyr. 


Endeligt køb

Handlen er først endelig, når både du og sælger har underskrevet købsaftalen, fortrydelsesfristen er udløbet, og eventuelle betingelser (advokat- og bankforbehold) er faldet på plads. Herefter kan vilkårene kun ændres, hvis I er enige.