At bygge eller bygge om

Har du særlige krav til boligens indretning og størrelse, kan du overveje at bygge selv. At en ny bolig ikke kræver samme vedligeholdelse som en ældre og ofte har lavere varmeudgifter, kan også skubbe til beslutningen om at bygge selv.

Når du skal bygge et nyt hus eller foretage en om- eller tilbygning, skal du gøre dig de samme overvejelser, som du ville have gjort, hvis du skulle købe en ny bolig: Hvad må den nye bolig koste, dvs. byggeriet, og hvor meget har du råd til at betale i husleje om måneden?

Du skal vurdere, hvor meget der skal være tilovers hver måned, når du har betalt dine faste udgifter. Udgifter til mad, tøj og fornøjelser er forskellige fra person til person. Desuden prioriterer nogle boligen og dens beliggenhed meget højt, mens andre lægger vægt på, at der fortsat skal være plads til fx ferie.

Vi hjælper dig med at opstille et budget, så du får overblik over din økonomi, og over hvor meget din bolig må koste. Derudover rådgiver vi dig om finansiering af byggeriet, så du får de lån, der passer bedst til din økonomi og dine fremtidsplaner.

Det er vigtigt, at du gør dig klart, hvor meget du har råd til at sidde for, dvs. hvad boligen må koste. Specielt ved nybyggeri er der mange ting at tage højde for, og erfaringen viser, at det ofte bliver dyrere end forventet.

Finansieringsplan Rådgivere Sagsforløb Udbetaling Finansieringsplan

Få lavet en finansieringsplan

Vi tilbyder at udarbejde en finansieringsplan, så du har et samlet overblik over, hvor meget byggeriet koster, og hvordan du får den betalt. På udgiftssiden kan der fx være diverse attester, entreprisekontrakt, haveanlæg og flytteomkostninger. På indtægtssiden får du overblik over, hvordan udgifterne finansieres, fx via et lån i Nordea Kredit, en opsparing eller et boliglån.

... og et budget

Ud fra finansieringsplanen laver vi i samarbejde et budget, så du har overblik over de månedlige udgifter. Der tages højde for alle de ændringer, som boligkøbet fører med sig, fx:

  • Forsikringspræmier
  • Transportudgifter
  • Daginstitutionssatser
  • El- og varmeudgifter
  • Skattesatser og rentefradrag

Lånebevis

Køber du hus og grund i et samlet projekt, er der tale om et færdighusprojekt. Her udfærdiges en købsaftale og ikke en entreprisekontrakt. Ønsker du at købe et færdighusprojekt, kan du få et lånebevis, så kan du slå til med det samme, når du finder det færdighusprojekt du gerne vil købe. Med et lånebevis ved du på forhånd, præcis hvad du har råd til at købe for.

Rådgivere

Rådgivere i projektforløbet

Advokaten

Advokaten får en større rolle ved nybyggeri end ved almindeligt huskøb. Du bør derfor vælge en advokat med erfaring i byggeprojekter for at få den mest optimale rådgivning. Advokaten gennemgår kontrakten og sikrer, at der er taget stilling til alle væsentligt spørgsmål, fx at der er lagt tidsplan for de enkelte delelementer i byggeriet, og hvad der skal ske, hvis planerne ikke holder. Det er vigtigt at kontrakten sikrer, at du ikke skal betale før byggeriet er som aftalt.

Find advokat her

Banken

Vi rådgiver dig om:

  • Hvor stor en boligudgift din økonomi kan bære
  • Hvordan boligen kan finansieres, når den er bygget færdig
  • Finansiering i byggeperioden
  • Udbetalinger til byggefirmaet i byggeperioden
  • Kurssikring af realkreditlån.
  • Forsikring i og efter byggeperioden.

Kommunen

Du kan ikke komme i gang med byggeriet, før kommunen har godkendt projektet.

Du skal derfor søge kommunen om tilladelse til at bygge. Teknisk Forvaltning skal have en tegning af den ønskede bolig, tegning over hvor på grunden boligen skal ligge samt en beskrivelse af valgte materialer.

Kommunen henholder sig til reglerne i bygningsreglementet, som bl.a. stiller krav til boligens isolering, vandforsyning og elektricitet. Desuden vurderer kommunen, om byggeriet overholder eventuel lokalplan for området og eventuelle tinglyste servitutter på grunden.

Bygningssagkyndig

En beskikket bygningssagkyndig er fx en bygningsingeniør, en arkitekt eller en bygningskonstruktør, som er godkendt af Økonomi- og Erhvervsministeriet til at foretage en bygningsgennemgang.

Den bygningssagkyndige kan vurdere, om et byggeprojekt hænger sammen rent byggeteknisk, og kan komme med forslag til ændringer og forbedringer. Du kan også få den bygningssagkyndige til at hjælpe dig med at tage stilling til, om planen over, hvornår og hvor meget der skal betales til håndværkere og entreprenører, svarer til byggeriets reelle værdi. Den bygningssagkyndige kan også følge dit byggeprojekt, så du undervejs i byggeperioden sikrer, at byggefirmaet lever op til det aftalte i entreprisekontrakten.

Find bygningssagkyndig her

Byggefirma

Byggefirmaet har ansvaret for hele byggeriet eller dele deraf – alt efter hvad du har aftalt. Byggefirmaet kommer med et forslag til entreprisekontrakt som bl.a. indeholder en ratefordelingsplan som viser, hvornår de forskellige delbetalinger til firmaet skal falde.

Håndværkere

Hvis du selv står for byggeriet, er det dig, der laver aftalerne med håndværkerne og styrer byggeriets forløb. Det kræver tid og overblik. Vær opmærksom på, at der er regler for, hvor mange tilbud du må hjemtage fra forskellige håndværkere.

Arkitekten

Arkitekten kan hjælpe dig med at styre dine håndværkere og indhente konkrete tilbud.

Sagsforløb

Sagsforløb i forbindelse med nybyggeri og ombygning

Byggetilladelse, servitutter m.m

Du bør kontakte kommunen tidligt i forløbet for at få et billede af, om drømmehuset kan blive til virkelighed. Der kan være lokalplaner eller servitutter på grunden, som gør, at det ikke kan lade sig gøre at opføre en bygning med et bestemt udseende - eller andre regler, der gør byggeriet umuligt.

Ved byggeri af helårsboliger skal grunden først byggemodnes. En byggemodning består i, at der til grunden trækkes ledninger til vand, strøm og kloak. I de tilfælde, hvor det kræves, at nye boliger tilsluttes et eksisterende fjernvarmenet, skal der også trækkes fjernvarmeledninger til grunden. Som regel trækkes alle ledninger kun lige inden for skellet. Når der så bygges, kobles de til den nye bolig.

Du bør ikke købe en byggegrund, før jordbunden er undersøgt. Alternativt skal du have sikkerhed for, at handlen kan annulleres, hvis jordbunden indeholder miljøskadelige materialer, eller den ikke kan bære et hus. Jordbundsforholdene kan få betydning for, hvor dyr byggemodningen bliver.

Når alle installationer er trukket til grunden, er grunden byggemodnet. Det vil sige, at du nu kan påbegynde godkendelsesproceduren med kommunen af den bolig, du ønsker at opføre.

Entreprisekontrakt

Når advokaten og den bygningssagkyndige har gennemgået entreprisekontrakten, og banken har regnet på de økonomiske konsekvenser, kan du underskrive entreprisekontrakten, og projektet kan gå i gang.

Vurdering til forhåndslån i Nordea Kredit

Du kan få byggeriet finansieret både i byggeperioden, og når huset er færdigt. I byggeperioden vil finansieringen ofte bestå af et realkreditlån - forhåndslån - som udbetales, når byggeriet påbegyndes, og evt. en kredit på en byggekonto.

Før du kan ansøge om et forhåndslån, skal projektet vurderes af en vurderingssagkyndig fra Nordea Kredit. Størrelsen af forhåndslånet er givet ud fra forhåndsvurderingen. Her vurderes værdien af hus og grund, når huset er opført med de angivne materialer og beliggenhed. Helårshus kan belånes med op til 80 pct. af værdien, og fritidshuse kan belånes med op til 60 pct.

Forhåndslån og kurssikring

Hvis du vil have et forhåndslån, indhenter vi et tilbud fra Nordea Kredit. Når byggeriet er færdigt, og ejendommen er vurderet, ændres forhåndslånet til det endelige realkreditlån, hvis boligens værdi svarer til det forventede i låneansøgningen.

Når du skal have forhåndslånet udbetalt, stiller vi en garanti for lånet over for Nordea Kredit. Pengene fra forhåndslånet sætter vi ind på en byggekonto, hvorfra der betales i de aftalte rater.

Du kan først kurssikre, når du har fået et lånetilbud på forhåndslånet. Når du har kurssikret, ved du, hvor stort et lån du får udbetalt, og hvad den fremtidige terminsydelse på lånet bliver.

Kurssikrer du ikke lånet, er der risiko for, at kurserne falder, og at salget af obligationerne ikke giver så stort et beløb, som forventet. Sker det, er du nødt til at finansiere en del af byggeriet på en anden måde.

Fordele ved forhåndslån:

  • Du betaler som regel en lavere rente end på en kredit
  • Mulighed for kurssikring.

Ulemper ved forhåndslån:

  • Størrelsen på lånet ligger fast fra starten. Ændringer i byggeprojektet undervejs skal du selv betale for - enten af egen lomme eller ved at få et lån eller kredit i Nordea. Store ændringer kan dog efterfølgende finansieres med et tillægslån i Nordea Kredit.
  • Lånet er foreløbigt. Så hvis handelsværdien af det færdige byggeri er lavere end forventet, kan Nordea Kredit bede dig om at nedbringe lånet.
Udbetaling

Byggeriet følges af en byggesagkyndig

I byggeperioden er det en fordel at have en byggesagkyndig til at overvåge byggeriet og sikre at raterne udbetales, når arbejdet er udført. På den måde sikrer du, at byggefirmaet eller bygherren overholder aftalerne, og samtidig reduceres risikoen for fejl og mangler.

Rateudbetalinger

En ratefordelingsplan er en plan over, hvornår og hvor meget der skal betales til håndværkere og entreprenører, efterhånden som byggeriet skrider frem. Det er risikabelt at acceptere en ratefordelingsplan, som giver en hurtigere udbetaling end byggeriets reelle værdi.

De forskellige byggefirmaer har hver sin ratefordelingsplan. Det er vanskeligt at lave en entydig oversigt over acceptable ratefordelingsplaner. Nedenfor er der nogle vejledende retningslinjer for værdien af de enkelte rater. De er baseret på fire rater, men der benyttes ofte et andet antal rater.

  • Støberate: Fundament, klaplag, ind- og udvendig kloak, el- og vandtilslutning.
  • Tagrate: Skalmur, tagdækning, vinduer, udvendige døre, sten, skillevægge monteret og aftrækskanaler færdigmonteret.
  • Snedker-rate: VVS-arbejde, el-arbejde, isolering, loft, gulve, fliser (puds i kælder) og klinker. Påbegyndt montering af køkken og indvendige døre.
  • Færdig-rate: Vvs-armatur, elarmaturer monteret, færdigmontering af indvendige døre og køkken, skabe, lister, malerarbejde, tæpper pålagt, hvidevarer installeret. Eventuelt have og fliser anlagt. Rengøring.

Endelig vurdering

Når byggeriet er færdigt, vurderer Nordea Kredits vurderingssagkyndige husets og grundens værdi. Er der sket ændringer i forhold til det oprindelige projekt, indgår ændringen i den endelig vurdering.

Endelig finansiering

For helårsboliger dækker realkreditlånet indtil 80 pct. af den endelig vurdering - for fritidshuse dækkes 60 pct. Resten af byggeudgifterne bliver omlagt til et boliglån.