Andelsbolig rådgivning – bliv klogere på hvad der kendetegner en andelsbolig

Andelsboligmarkedet kan være komplekst at sætte sig ind i. Vi hjælper dig med hvad du skal være opmærksom på, hvis du overvejer at købe en andelsbolig. Bliv desuden klogere på, hvad en andelsbolig er, og hvad der er særligt kendetegnende ved økonomien i en andelsboligforening her.

Andelsboligrådgivning – alt du skal vide om andelsboliger og andelsboligforeninger

Vi har her på siden samlet relevant information til dig, som gerne vil vide mere om, hvad en andelsbolig og andelsboligforening er. Måske drømmer du om at købe din egen andelsbolig og vil gerne blive lidt klogere på, hvad du skal være opmærksom på. 

Her på siden introducerer vi dig for: 

  • Spørgsmål og svar om andelsboliger 

  • Andelsboligforeningens lån, økonomi og drift

  • Finansiering af andelsboliger

  • Bestemmelse i andelsboligforeninger

  • Nybyggede andelsboliger

  • Bytte af andelsbolig

  • Sådan foregår købet af en andelsbolig

Spørgsmål og svar om andelsbolig

Andelsboligforeningens lån, økonomi & drift

Andelsboligforeningens lån

De fleste andelsboligforeninger har optaget lån - som regel i forbindelse med finansiering af ejendommen, renoveringsprojekter eller ejendomsforbedringer. Andelsboligforeningens valg af lån har indflydelse på den månedlige boligafgift, du som andelshaver betaler for at bo i andelsboligen.  

Det er derfor vigtigt at undersøge, om andelsboligforeningen har optaget lån med variabel rente, afdragsfrihed eller renteswap.

Renteswap

Renteswap er en aftale mellem andelsboligforeningen og en bank eller realkreditinstitut, hvor foreningen bytter rentevilkår – ofte fra en variabel rente til en fast rente. 

En renteswap kan have negativ indflydelse på andelsværdien.

Afdragsfrihed

Har andelsboligforeningen afdragsfrie lån ? 

Vi anbefaler, at du undersøger, hvor meget boligafgiften vil stige, når den afdragsfrie periode udløber.

Variabel rente

Har andelsboligforeningen et lån med variabel rente, kan renteændringer påvirke din månedlige boligafgift. 

Det kan eventuelt medføre stigninger i boligafgiften i fremtiden.

Økonomi og drift af andelsboligforeningen

Driften af andelsboligforeningen finansieres gennem andelshavernes betaling af den månedlige boligafgift. Nogle andelsboligforeninger har også erhvervslejemål i deres ejendom, hvor lejeindtægten herfra bidrager til finansieringen af den samlede drift.

Andelsboligforeningens driftsudgifter dækker ydelse på:

  • andelsboligforeningens lån
  • vedligeholdelse/renovering
  • ejendomsskatter
  • el og vand 
  • daglig drift herunder vicevært, administrator og revisor

En andelsboligforening kan for et regnskabsår have et overskud eller et underskud. 

Et overskud betyder typisk, at der er tale om en sund andelsboligforening, hvor boligafgift og evt. erhvervslejeindtægter kan finansiere hele driften. En sund andelsboligforening kan dog sagtens have underskud i enkelte år, hvis ejendommen f.eks. er blevet renoveret, og der er tale om vedligeholdelse af ejendommen og ikke en forbedring (bedre vinduer, øget isolering, etablering af altaner mv.).

Analyse af andelsboligforeningen

I Nordea har vi et team, som udarbejder analyser af samtlige andelsboligforeninger i Danmark. Vores rådgivere kan derfor hjælpe dig med at skabe et overblik over andelsboligforeningens økonomi og driften, heraf hvilken betydning det har - og kan få - for din økonomi.

Hvilke dokumenter skal jeg få fra sælger/administrator?

For at få det fulde overblik over en andelsboligforening, er det et lovkrav, at bl.a. følgende dokumenter skal udleveres til en køber:  

  • Seneste årsregnskab
  • Budget for det kommende år samt eventuelle renoveringsplaner
  • Referat af seneste generalforsamling
  • Vedtægter
  • Husorden
  • Vurderingsrapport som specificerer eventuelle udførte forbedringer
  • Nøgleoplysningsskema på andelsboligforeningen og den aktuelle andelsbolig 

Vi hjælper gerne med at give dig et overblik over, om den andelsboligforening, du er interesseret i, passer til din økonomi.

Nordeas lån til andelsbolig

I Nordea har vi tre typer andelsboliglån, som du kan finde mere information om nedenfor.

  

Bør jeg booke et møde med banken inden min boligjagt starter?

Finansiering har betydning for, hvor meget an andelsbolig samlet set koster dig om måneden. Det er derfor en god idé, at komme i banken inden din boligjagt starter. Så ved du, hvor meget du har råd til at købe for, og hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med købet. Du kan tilmed få et gratis lånebevis, så du kan slå til med det samme, når du finder drømmeboligen.

Bestemmelse i andelsboligforeninger

Hvem fastsætter de overordnede retningslinjer for andelsboligforeninger?

Andelsboligforeningsloven fastsætter de overordnede retningslinjer for alle andelsboligforeninger i Danmark. Det er kun muligt at ændre retningslinjerne politisk.

Hvad bestemmer andelsboligforeningen?

Andelsboligforeningen har selv indflydelse på, hvordan vedtægterne skal være. 

I vedtægterne er der f.eks. retningslinjer for, hvordan andelsboligforeningen skal ledes, om andelshaverne må have husdyr og om forældrekøb og/eller korttidsudlejning, som f.eks. Airbnb, er tilladt. 

Vedtægterne kan ændres på en generalforsamling ved afstemning, som kræver flertal. Det fremgår af vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem.

Hvem er den øverste myndighed i andelsboligforeningen?

Generalforsamlingen er den øverste myndighed. Som andelshaver i en andelsboligforening er generalforsamlingen din mulighed for at få indflydelse på de beslutninger, der berører alle beboere i andelsboligforeningen. 

På generalforsamlingen træffes f.eks. beslutninger om: 

  • driften af andelsboligforeningen
  • godkendelse af årsregnskab 
  • godkendelse af andelsværdi 
  • eventuelle renoveringsprojekter. 

Alle beslutninger og godkendelser sker normalt ved simpelt flertal. Som andelshaver kan du derfor ikke være sikker på, at dine ønsker bliver vedtaget.

Nybyggede andelsboliger

Hvad skal jeg være opmærksom på ved køb af en nybygget andelsbolig?

Overvejer du at købe en nybygget andelsbolig, skal du være opmærksom på, at der kan være forskel på kvaliteten af udbudsmaterialet. Materialet kan være meget omfattende og nogle gange uoverskueligt.

Nogle af de forhold, som er vigtige at få belyst, er:

  • Andelsboligforeningens finansiering af ejendommen
  • Betingelser for frigivelse af købesummen
  • Fortrydelsesretten
  • Budget for foreningens drift og vedligeholdelse
  • Vedtægter for andelsboligforeningen
  • Referat af seneste generalforsamling

Du kan få rådgivning om en nybygget andelsbolig hos vores team af specialister. Vi kan gennemgå alle dokumenter og sikre, at du får et trygt køb. 

Bytte af andelsbolig

Andelsboliger kommer sjældent til salg hos en ejendomsmægler og er derfor svære at komme i nærheden af. 

Men vidste du, at man som udgangspunkt frit kan bytte andelsbolig med en anden andelshaver, og at bytte ofte går foran interne ventelister? Husk at tjekke foreningens vedtægter, da de kan indeholde regler om muligheden for at bytte. 

Rumly, Nordeas samarbejdspartner, tilbyder andelsbolighavere en nem og enkel platform, hvor du med ganske få trin kan bytte din andelsbolig til en anden andelsbolig, der passer bedre til dine behov, fx fra en mindre til en større bolig eller omvendt. 

Har du en andelsbolig, kan du oprette en gratis profil på Rumly.dkÅbner i nyt vindue og finde et bytte-match. 

Sådan foregår købet af en andelsbolig

Hvilke dokumenter skal jeg have udleveret i forbindelse med et køb?

Når du beslutter dig for at købe en andelsbolig, udarbejder andelsboligforeningen en overdragelsesaftale. 

Hvis sælger har anvendt en ejendomsmægler, vil mægleren udarbejde et forslag til en købsaftale. Når du underskriver købsaftalen, giver du et tilbud til sælger om at købe andelsboligen på de vilkår, der står i aftalen.

Udover overdragelsesaftalen/købsaftalen skal du også have udleveret:

  • Andelsboligforeningens vedtægter
  • Andelsboligforeningens seneste årsregnskab, budget for kommende år, referat af seneste generalforsamling og nøgleoplysningsskema på andelsboligforeningen og den aktuelle andelsbolig
  • En opstilling af, hvorledes prisen beregnes med specifikation af prisen for andelen samt udførte forbedringer og inventar
  • Ejendommens energimærkning ved salg. Energimærket er en beskrivelse af en ejendoms energimæssige stand og forbrug ved en gennemsnitsberegning og baseret på en normal anvendelse.

Bør jeg gøre købsaftalen betinget af banken og advokatens godkendelse?

Vi anbefaler, at du gør aftalen betinget af bankens og advokatens godkendelse. 

Nordea har et samarbejde med Danske BOLIGadvokater, som kan hjælpe dig med juridisk rådgivning, når du ønsker at købe en andelsbolig. 

Når du har underskrevet en betinget aftale, giver du dig selv en frist til at få undersøgt boligens forhold og den endelige finansieringsmulighed, før du er endeligt bundet af aftalen. 

Handlen er først endelig, når både du og sælger har underskrevet aftalen, fortrydelsesfristen er udløbet og eventuelle betingelser er faldt på plads. Herefter kan vilkår kun ændres, hvis I er enige.

Hvem skal jeg overføre købesummen til?

Købesummen overføres – også kaldt deponeret - til andelsboligforeningen. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvornår købesummen senest skal være deponeret.

Handler du via en ejendomsmægler, er det normalt, at en mindre udbetaling deponeres hos ejendomsmægleren, når købsaftalen underskrives, og at der stilles en købesumsgaranti for den resterende del af købesummen til sælger.

At pengene er deponeret betyder, at de ikke kan udbetales til sælger, før vilkårene i aftalen er på plads.