- Hvad er en andelsbolig?
En andelsboligforening er et fællesskab, der ejer og driver en bestemt ejendom, hvor andelshavere af andelsforeningen bor.
Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men derimod en andel i andelsboligforeningen, som giver dig brugsret til en af andelsboligforeningens boliger.
For at blive andelshaver i en andelsboligforening, betaler du et indskud, som er andelsboligens pris. Du får et andelsboligbevis, der er dokumentation for, at du har den eksklusive brugsret til en bestemt bolig i andelsboligforeningen.
Som andelshaver deltager du i formuefællesskabet, som ejer ejendommen og sammen fastsætter I retningslinjer for fællesskabet.
- Hvad er boligafgift/boligydelse?
Hver måned betaler du som andelshaver en husleje til andelsboligforeningen, der kaldes for boligafgift eller boligydelse.
Boligafgiften dækker blandt andet:
- ydelser til andelsboligforeningens lån
- vedligeholdelse eller renovering
- driften – herunder vicevært, administrator og revisor
- skatter eks. ejendomsskatter
- vand m.m.
Boligafgiften kan variere alt efter, hvilke udgifter andelsboligforeningen står overfor.
Er der planer om at ejendommen skal renoveres, kan det betyde, at andelsboligforeningen skal optage et lån, hvis omkostningerne til renoveringen ikke er en del af deres nuværende budget.
I den forbindelse kan den enkelte andelshaver opleve en stigning i boligafgiften, fordi alle andelshavere er fælles om driften af andelsboligforeningen.
- Hvorfor købe en andelsbolig?
Priserne på andelsboliger er steget de seneste år. Men på trods af stigningen er det som udgangspunkt fortsat billigere at købe en andelsbolig end en tilsvarende ejerbolig. Den månedlige boligydelse er som udgangspunkt billigere i en andelsbolig, da andelshavere ikke betaler ejendomsværdiskat.
Som andelshaver har du mulighed for at lave forbedringer i din bolig, f.eks. et nyt køkken, der afskrives over en længere periode. De fleste forbedringer afskrives (forbedringen nedskrives) over en periode på op til 30 år afhængig af hvilken type, der er tale om. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvordan individuelle forbedringer vurderes. Restværdien af de nedskrevne forbedringer vil typisk kunne tillægges andelsværdien. I en ejerlejlighed vil forbedringer ikke nødvendigvis resultere i en øget værdi.
Regneeksempel på afskrivning af forbedring
Nyt køkken: 100.000 kr.
Afskrivning: 20 år
Årlig afskrivning: 100.000 kr. / 20 = 5.000 kr.
Køkkenets værdi et år efter forbedring: 95.000 kr.
Har andelsboligen en værdi på 1.300.000 kr. vil du ved salg et år efter forbedringen kunne tillægge 95.000 kr. til andelsprisen.
Maksimale salgspris: 1.395.000 kr.
Det er til enhver tid en uafhængig vurderingsmand, der bestemmer den endelige værdi af forbedringer. I tilfælde af misligholdelse af andelsboligen kan vurderingsmanden give et nedslag på de individuelle forbedringer.
- Hvad koster det at bo i en andelsbolig?
Hver måned betaler du som andelshaver en husleje til andelsboligforeningen, der kaldes for boligafgift eller boligydelse. Herudover betaler du for den ydelse du har på dit andelsboliglån.
Boligafgiften dækker blandt andet:
- ydelser til andelsboligforeningens lån
- vedligeholdelse eller renovering
- driften – herunder vicevært, administrator og revisor
- skatter eks. ejendomsskatter
- vand m.m.
Boligafgiften kan variere alt efter, hvilke udgifter andelsboligforeningen står overfor.
Er der planer om at ejendommen skal renoveres, kan det betyde, at andelsboligforeningen skal optage et lån, hvis omkostningerne til renoveringen ikke er en del af deres nuværende budget.
I den forbindelse kan den enkelte andelshaver opleve en stigning i boligafgiften, fordi alle andelshavere er fælles om driften af andelsboligforeningen.
- Hvordan kan jeg finansiere min andelsbolig
Som andelshaver har du mulighed for at finansiere købet af en andelsbolig med op til 95 % af vurderingsprisen. I dag er der et lovgivningsmæssigt krav om en egenfinansiering på minimum 5 %.
Egenfinansieringen beregnes ud fra købsprisen på boligen inkl. eventuelle forbedringer samt andelen af andelsboligforeningens gæld.
Finansiering af et andelsboligkøb sker altid som et banklån, og kan sammensættes, så den passer til dig og din økonomi samt ønsker for fremtiden.
Du kan f.eks. få et lån, hvor det er muligt at:
- få en løbetid på op til 30 år
- have opsparing på lånet
- vælge afdragsfrihed (dog maks. 50 % af vurderingsprisen).
Læs mere om vores lån til andelsbolig.
- Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig?
En andelsbolig og ejerbolig adskiller sig på flere områder fra hinanden.
Ejerbolig
Du er juridisk ejer af den specifikke bolig, som du har købt. Du skal betale ejendomsværdiskat. Størstedelen af ejerboligens værdi finansieres med et realkreditlån (80%) og resten med et banklån (15%).
Andelsbolig
Du ejer ikke en andelsbolig, men har købt brugsret til at bo i en bestemt bolig. Du ejer derimod en andel af andelsboligforeningens formue.
Du betaler ikke ejendomsværdiskat i en andelsbolig.
En andelsbolig finansieres med banklån, der ofte har en højere rente end realkreditfinansiering af ejerbolig.
- Hvordan bestemmes prisen på en andelsbolig?
Andelsboliger prisfastsættes efter en maksimalpris, som er beskrevet i Andelsboligloven.
Prisbestemmelsen blev politisk lovbestemt for at sikre, at alle havde råd til at købe en bolig. Sælger af en andelsbolig kan derfor ikke frit fastsætte en salgspris.
En andelsbolig kan prisfastsættes på tre forskellige måder:
- Anskaffelsesværdien er den værdi som andelsboligforeningen købte ejendommen for, da andelsboligforeningen blev stiftet.
- Den offentlige ejendomsvurdering er baseret på den værdi. som SKAT mener prisniveauet er for tilsvarende udlejningsejendomme i området. Andelsboligforeningen har ingen omkostninger ved at anvende den offentlige ejendomsvurdering. Som led i udviklingen af det nye ejendomsvurderingssystem afskaffes den offentlige vurdering af erhvervsejendomme, herunder andelsboligejendomme. Det betyder at der ikke kommer nye ejendomsvurderinger. Valuarvurdering tager udgangspunkt i ejendommens aktuelle kontante handelsværdi, såfremt andelsboligforeningen blev solgt og i stedet anvendt som udlejningsejendom. En valuar skal årligt vurdere ejendommens værdi, da en vurdering kun er gyldig i 18 måneder. Andelsboliger er typisk dyrere at købe i foreninger, som anvender valuarvurdering.
- Andelsboligforeningens generalforsamling bestemmer selv, hvilken af de tre vurderingsprincipper de ønsker at anvende. Vurderingsmetoden kan skiftes hvert år på en generalforsamling. Med baggrund i afskaffelsen af den offentlige vurdering på erhvervsejendomme arbejdes der på alternative løsninger til prisfastsættelse af andelsboligforeninger.
- Er udlejning af andelsbolig og forældrekøb muligt?
Den oprindelige andelstanke var - og er stadig i flere andelsboligforeninger - at andelshaveren bliver en del af et fællesskab. Nogle andelsboligforeninger ønsker derfor ikke, at andelshaverne hverken udlejer sin andelsbolig eller erhverver andelsbeviset via et forældrekøb.
Andre andelsboligforeninger ser mere lempeligt på udlejning. Nogle andelsboligforeninger accepterer f.eks. korttidsudlejning ved Airbnb og/eller længere tidsbestemt udlejning.
Tidsbestemt udlejning er oftest begrænset til 2 år, og i nogle tilfælde skal bestyrelsen først acceptere den nye lejer.
Fælles for alle andelsboligforeninger er, at det fremgår af vedtægterne, om du som andelshaver må udleje din andelsbolig.
Hvis andelsboligforeningen ikke tillader, at du korttidsudlejer din lejlighed, kan du tage det op på den årlige generalforsamling, hvor fællesskabet kan stemme om det skal ændres.
- Fortrydelsesret ved køb af andelsbolig
Du har som køber seks hverdage til at fortryde aftalen.
Det betyder, at du som køber skal give sælger skriftlig besked inden fristens udløb. Ønsker du at gøre brug af fortrydelsesfristen, skal du betale sælger en godtgørelse på 1 pct. af købesummen for at komme ud af aftalen.
- Hvem fastsætter de overordnede retningslinjer for andelsboligforeninger?
Andelsboligforeningsloven fastsætter de overordnede retningslinjer for alle andelsboligforeninger i Danmark. Det er kun muligt at ændre retningslinjerne politisk.
- Hvad skal jeg være opmærksom på ved køb af en nybygget andelsbolig?
Overvejer du at købe en nybygget andelsbolig, skal du være opmærksom på, at der kan være forskel på kvaliteten af udbudsmaterialet. Materialet kan være meget omfattende og nogle gange uoverskueligt.
Nogle af de forhold, som er vigtige at få belyst, er:
- Andelsboligforeningens finansiering af ejendommen
- Betingelser for frigivelse af købesummen
- Fortrydelsesretten
- Budget for foreningens drift og vedligeholdelse
- Vedtægter for andelsboligforeningen
- Referat af seneste generalforsamling
Du kan få rådgivning om en nybygget andelsbolig hos vores team af specialister. Vi kan gennemgå alle dokumenter og sikre, at du får et trygt køb.
- Hvem er den øverste myndighed i andelsboligforeningen?
Generalforsamlingen er den øverste myndighed. Som andelshaver i en andelsboligforening er generalforsamlingen din mulighed for at få indflydelse på de beslutninger, der berører alle beboere i andelsboligforeningen.
På generalforsamlingen træffes f.eks. beslutninger om:
- driften af andelsboligforeningen
- godkendelse af årsregnskab
- godkendelse af andelsværdi
- eventuelle renoveringsprojekter.
Alle beslutninger og godkendelser sker normalt ved simpelt flertal. Som andelshaver kan du derfor ikke være sikker på, at dine ønsker bliver vedtaget.
- Hvad bestemmer andelsboligforeningen?
Andelsboligforeningen har selv indflydelse på, hvordan vedtægterne skal være.
I vedtægterne er der f.eks. retningslinjer for, hvordan andelsboligforeningen skal ledes, om andelshaverne må have husdyr og om forældrekøb og/eller korttidsudlejning, som f.eks. Airbnb, er tilladt.
Vedtægterne kan ændres på en generalforsamling ved afstemning, som kræver flertal. Det fremgår af vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem.
- Hvad er vigtigt at undersøge når du kigger på en andelsforening?
Hvad er relevant at undersøge:
- Hvilke lån andelsboligforeningen har optaget, og hvor stor gælden er
- Hvordan driften af foreningen er. Forventer man overskud eller underskud
- Om der er større renoveringsprojekter eller forventning til stigning i boligafgiften
- Om der er tinglyst en hjemfaldspligt (tilbagekøbsret) på andelsforeningen.
- Om husdyr, forældrekøb eller korttidsudlejning er tilladt
- Hvilke oplysninger skal du bruge fra andelsforeningen
Når du har fundet en andel, som du er interesseret i at købe, handler det i første omgang om at få skabt et overblik over andelsboligforeningens økonomi.
Nedenstående oplysninger er vigtige for at vurdere andelsforeningens økonomi.
- Seneste årsregnskab
- Budget for det kommende år
- Referat af seneste generalforsamling
- Foreningens vedtægter
- Plan over drift og vedligeholdelse
- Vurderingsrapport som specificerer eventuelle udførte forbedringer
- Nøgleoplysningsskema på andelsboligforeningen og den konkrete andelsbolig
- Hvad er min andel af andelsboligforeningens gæld ?
Langt de fleste andelsboligforeninger har gæld, som typisk er opstået i forbindelse med foreningens køb af ejendommen og større vedligeholdelse/ forbedringsarbejde på ejendommen.
Som andelshaver har du en andel i foreningens gæld, som typisk er delt ud på andelsboligens antal m2.
Forening med 10 andelsboliger – fælleslån på 1.000.000 kr.
- 5 af andelsboligerne er 40 m2.
- 5 af andelsboligerne er 60 m2.
- Foreningens samlede antal kvadratmeter: 500 m2.
(Fælleslån / samlede antal kvadratmeter) * størrelse på andelsbolig = Andel af gæld
- Andel af gæld for andelsbolig på 40 m2 = 80.000 kr.
- Andel af gæld for andelsbolig på 60 m2 = 120.000 kr.
.svg)
