Chat Åbner i nyt vindue Find os Åbner i nyt vindue

Andelsbolig rådgivning – bliv klogere på hvad der kendetegner en andelsbolig

Andelsboligmarkedet kan være komplekst at sætte sig ind i. Vi hjælper dig med hvad du skal være opmærksom på, hvis du overvejer at købe en andelsbolig. Bliv desuden klogere på, hvad en andelsbolig er, og hvad der er særligt kendetegnende ved økonomien i en andelsboligforening her.

Andelsboligrådgivning – alt du skal vide om andelsboliger og andelsboligforeninger

Vi har her på siden samlet relevant information til dig, som gerne vil vide mere om, hvad en andelsbolig og andelsboligforening er. Måske drømmer du om at købe din egen andelsbolig og vil gerne blive lidt klogere på, hvad du skal være opmærksom på. 

Her på siden introducerer vi dig for: 

  • Generelt om andelsboliger 

  • Andelsboligforeningens lån, økonomi og drift

  • Finansiering af andelsboliger

  • Fastsættelse af andelsboligens pris

  • Bestemmelse i andelsboligforeninger

  • Nybyggede andelsboliger

  • Sådan foregår købet af en andelsbolig

Generelt om andelsboliger

Hvad er en andelsbolig? 

  • En andelsboligforening er et fællesskab, der ejer og driver en bestemt ejendom, hvor andelshavere af andelsforeningen bor. 
  • Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men derimod en andel i andelsboligforeningen, som giver dig brugsret til en af andelsboligforeningens boliger. 
  • For at blive andelshaver i en andelsboligforening, betaler du et indskud, som er andelsboligens pris. Du får et andelsboligbevis, der er dokumentation for, at du har den eksklusive brugsret til en bestemt bolig i andelsboligforeningen. 
  • Som andelshaver deltager du i formuefællesskabet, som ejer ejendommen og sammen fastsætter I retningslinjer for fællesskabet. 

Hvad er en boligafgift/ boligydelse?

Hver måned betaler du som andelshaver en husleje til andelsboligforeningen, der kaldes for boligafgift eller boligydelse. 

Boligafgiften dækker blandt andet: 

  • ydelser til andelsboligforeningens lån
  • vedligeholdelse eller renovering
  • driften – herunder vicevært, administrator og revisor
  • skatter eks. ejendomsskatter
  • vand m.m.

Boligafgiften kan variere alt efter, hvilke udgifter andelsboligforeningen står overfor.  

Er der planer om at ejendommen skal renoveres, kan det betyde, at andelsboligforeningen skal optage et lån, hvis omkostningerne til renoveringen ikke er en del af deres nuværende budget.

I den forbindelse kan den enkelte andelshaver opleve en stigning i boligafgiften, fordi alle andelshavere er fælles om driften af andelsboligforeningen.

Hvad er forskellen på en andelsbolig og en ejerbolig ? 

En andelsbolig og ejerbolig adskiller sig på flere områder fra hinanden. Se de mest væsentlige forskelle nedenfor. 

Ejerbolig

Couple deciding on colours small overlay
Du er juridisk ejer af den specifikke bolig, som du har købt.

Du skal betale ejendomsværdiskat.

Størstedelen af ejerboligens værdi finansieres med et realkreditlån (80%) og resten med et banklån (15%).

Andelsbolig

Woman taking a break from painting small overlay
Du ejer ikke en andelsbolig, men har købt brugsret til at bo i en bestemt bolig. Du ejer derimod en andel af andelsboligforeningens formue.

Du betaler ikke ejendomsværdiskat i en andelsbolig.

En andelsbolig finansieres med banklån, der ofte har en højere rente end realkreditfinansiering af ejerbolig. 

Hvorfor købe en andelsbolig?

Priserne på andelsboliger er steget de seneste år. Men på trods af stigningen er det som udgangspunkt fortsat billigere at købe en andelsbolig end en tilsvarende ejerbolig. 

Den månedlige boligydelse er som udgangspunkt billigere i en andelsbolig, da andelshavere ikke betaler ejendomsværdiskat.

Som andelshaver har du mulighed for at lave forbedringer i din bolig, f.eks. et nyt køkken, der afskrives over en længere periode.  

De fleste forbedringer afskrives (forbedringen nedskrives) over en periode på op til 30 år afhængig af hvilken type, der er tale om. 

Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvordan individuelle forbedringer vurderes.

Restværdien af de nedskrevne forbedringer vil typisk kunne tillægges andelsværdien. I en ejerlejlighed vil forbedringer ikke nødvendigvis resultere i en øget værdi. 

Regneeksempel på afskrivning af forbedring 

Nyt køkken: 100.000 kr.

Afskrivning: 20 år

Årlig afskrivning: 100.000 kr. / 20 = 5.000 kr.

Køkkenets værdi et år efter forbedring: 95.000 kr. 

Har andelsboligen en værdi på 1.300.000 kr. vil du ved salg et år efter forbedringen kunne tillægge 95.000 kr. til andelsprisen.

Maksimale salgspris: 1.395.000 kr.

Det er til enhver tid en uafhængig vurderingsmand, der bestemmer den endelige værdi af forbedringer. I tilfælde af misligholdelse af andelsboligen kan vurderingsmanden give et nedslag på de individuelle forbedringer.

Kan du udleje din andelsbolig og er forældrekøb muligt?

Den oprindelige andelstanke var - og er stadig i flere andelsboligforeninger - at andelshaveren bliver en del af et fællesskab. Nogle andelsboligforeninger ønsker derfor ikke, at andelshaverne hverken udlejer sin andelsbolig eller erhverver andelsbeviset via et forældrekøb.

Andre andelsboligforeninger ser mere lempeligt på udlejning. Nogle andelsboligforeninger accepterer f.eks. korttidsudlejning ved Airbnb og/eller længere tidsbestemt udlejning. 

Tidsbestemt udlejning er oftest begrænset til 2 år, og i nogle tilfælde skal bestyrelsen først acceptere den nye lejer.

Fælles for alle andelsboligforeninger er, at det fremgår af vedtægterne, om du som andelshaver må udleje din andelsbolig. 

Hvis andelsboligforeningen ikke tillader, at du korttidsudlejer din lejlighed, kan du tage det op på den årlige generalforsamling, hvor fællesskabet kan stemme om det skal ændres. 

Start med et lånebevis til andelsbolig

Ansøg nu om lånebevis til andelsbolig

Andelsboligforeningens lån, økonomi & drift

Andelsboligforeningens lån

De fleste andelsboligforeninger har optaget lån - som regel i forbindelse med finansiering af ejendommen, renoveringsprojekter eller ejendomsforbedringer. Andelsboligforeningens valg af lån har indflydelse på den månedlige boligafgift, du som andelshaver betaler for at bo i andelsboligen.  

Det er derfor vigtigt at undersøge, om andelsboligforeningen har optaget lån med variabel rente, afdragsfrihed eller renteswap.

Renteswap

Renteswap er en aftale mellem andelsboligforeningen og en bank eller realkreditinstitut, hvor foreningen bytter rentevilkår – ofte fra en variabel rente til en fast rente. 

En renteswap kan have negativ indflydelse på andelsværdien.

Afdragsfrihed

Har andelsboligforeningen afdragsfrie lån ? 

Vi anbefaler, at du undersøger, hvor meget boligafgiften vil stige, når den afdragsfrie periode udløber.

Variabel rente

Har andelsboligforeningen et lån med variabel rente, kan renteændringer påvirke din månedlige boligafgift. 

Det kan eventuelt medføre stigninger i boligafgiften i fremtiden.

Økonomi og drift af andelsboligforeningen

Driften af andelsboligforeningen finansieres gennem andelshavernes betaling af den månedlige boligafgift. Nogle andelsboligforeninger har også erhvervslejemål i deres ejendom, hvor lejeindtægten herfra bidrager til finansieringen af den samlede drift.

Andelsboligforeningens driftsudgifter dækker ydelse på:

  • andelsboligforeningens lån
  • vedligeholdelse/renovering
  • ejendomsskatter
  • el og vand 
  • daglig drift herunder vicevært, administrator og revisor

En andelsboligforening kan for et regnskabsår have et overskud eller et underskud. 

Et overskud betyder typisk, at der er tale om en sund andelsboligforening, hvor boligafgift og evt. erhvervslejeindtægter kan finansiere hele driften. En sund andelsboligforening kan dog sagtens have underskud i enkelte år, hvis ejendommen f.eks. er blevet renoveret, og der er tale om vedligeholdelse af ejendommen og ikke en forbedring (bedre vinduer, øget isolering, etablering af altaner mv.).

Analyse af andelsboligforeningen

I Nordea har vi et team, som udarbejder analyser af samtlige andelsboligforeninger i Danmark. Vores rådgivere kan derfor hjælpe dig med at skabe et overblik over andelsboligforeningens økonomi og driften, heraf hvilken betydning det har - og kan få - for din økonomi.

Hvilke dokumenter skal jeg få fra sælger/administrator?

For at få det fulde overblik over en andelsboligforening, er det et lovkrav, at bl.a. følgende dokumenter skal udleveres til en køber:  

  • Seneste årsregnskab
  • Budget for det kommende år samt eventuelle renoveringsplaner
  • Referat af seneste generalforsamling
  • Vedtægter
  • Husorden
  • Vurderingsrapport som specificerer eventuelle udførte forbedringer
  • Nøgleoplysningsskema på andelsboligforeningen og den aktuelle andelsbolig 

Vi hjælper gerne med at give dig et overblik over, om den andelsboligforening, du er interesseret i, passer til din økonomi.

Finansiering af andelsboliger

Hvordan kan jeg finansiere min andelsbolig, og hvilke lån kan jeg få?

Som andelshaver har du mulighed for at finansiere købet af en andelsbolig med op til 95 % af vurderingsprisen. I dag er der et lovgivningsmæssigt krav om en egenfinansiering på minimum 5 %. 

Egenfinansieringen beregnes ud fra købsprisen på boligen inkl. eventuelle forbedringer samt andelen af andelsboligforeningens gæld. 

Finansiering af et andelsboligkøb sker altid som et banklån, og kan sammensættes, så den passer til dig og din økonomi samt ønsker for fremtiden. 

Du kan f.eks. få et lån, hvor det er muligt at: 

  • få en løbetid på op til 30 år
  • have opsparing på lånet 
  • vælge afdragsfrihed (dog maks. 50 % af vurderingsprisen).

I Nordea har vi tre typer andelsboliglån, som du kan finde mere information om nedenfor.  

Nordea Andel

Som giver dig mulighed for opsparing på lånet og eventuel afdragsfrihed.

Læs mere om Nordea Andel 

Ansdelsboliglån

For dig som vil have den billigste rente.

Læs mere om Andelsboliglån

Andelsboliglån Fast Rente

For dig der vægter tryghed højt.

Læs mere om Andelsboliglån Fast Rente

Bør jeg booke et møde med banken inden min boligjagt starter?

Finansiering har betydning for, hvor meget an andelsbolig samlet set koster dig om måneden. Det er derfor en god idé, at komme i banken inden din boligjagt starter. Så ved du, hvor meget du har råd til at købe for, og hvad du skal være opmærksom på i forbindelse med købet. Du kan tilmed få et gratis lånebevis, så du kan slå til med det samme, når du finder drømmeboligen.

Du kan allerede nu booket et møde via din netbank eller ved at klikke her

Fastsættelse af andelsboligens pris

Må sælger selv bestemme salgsprisen på sin andelsbolig?

Andelsboliger prisfastsættes efter en maksimalpris, som er beskrevet i Andelsboligloven. 

Prisbestemmelsen blev politisk lovbestemt for at sikre, at alle havde råd til at købe en bolig. Sælger af en andelsbolig kan derfor ikke frit fastsætte en salgspris.

Hvordan bestemmes prisen på en andelsbolig?

En andelsbolig kan prisfastsættes på tre forskellige måder:

  • Anskaffelsesværdien er den værdi som andelsboligforeningen købte ejendommen for, da andelsboligforeningen blev stiftet. 
  • Den offentlige ejendomsvurdering er baseret på den værdi som SKAT mener prisniveauet er for tilsvarende udlejningsejendomme i området. Andelsboligforeningen har ingen omkostninger ved at anvende den offentlige ejendomsvurdering.
  • Valuarvurdering tager udgangspunkt i ejendommens aktuelle kontante handelsværdi, såfremt andelsboligforeningen blev solgt og i stedet anvendt som udlejningsejendom. En valuar skal årligt vurdere ejendommens værdi, da en vurdering kun er gyldig i 18 måneder. Andelsboliger er typisk dyrere at købe i foreninger, som anvender valuarvurdering.

Andelsboligforeningens generalforsamling bestemmer selv, hvilken af de tre vurderingsprincipper de ønsker at anvende. Vurderingsmetoden kan skiftes hvert år på en generalforsamling.

Bestemmelse i andelsboligforeninger

Hvem fastsætter de overordnede retningslinjer for andelsboligforeninger?

Andelsboligforeningsloven fastsætter de overordnede retningslinjer for alle andelsboligforeninger i Danmark. Det er kun muligt at ændre retningslinjerne politisk.

Hvad bestemmer andelsboligforeningen?

Andelsboligforeningen har selv indflydelse på, hvordan vedtægterne skal være. 

I vedtægterne er der f.eks. retningslinjer for, hvordan andelsboligforeningen skal ledes, om andelshaverne må have husdyr og om forældrekøb og/eller korttidsudlejning, som f.eks. Airbnb, er tilladt. 

Vedtægterne kan ændres på en generalforsamling ved afstemning, som kræver flertal. Det fremgår af vedtægterne hvilken type flertal, det kræver for at ændre dem.

Hvem er den øverste myndighed i andelsboligforeningen?

Generalforsamlingen er den øverste myndighed. Som andelshaver i en andelsboligforening er generalforsamlingen din mulighed for at få indflydelse på de beslutninger, der berører alle beboere i andelsboligforeningen. 

På generalforsamlingen træffes f.eks. beslutninger om: 

  • driften af andelsboligforeningen
  • godkendelse af årsregnskab 
  • godkendelse af andelsværdi 
  • eventuelle renoveringsprojekter. 

Alle beslutninger og godkendelser sker normalt ved simpelt flertal. Som andelshaver kan du derfor ikke være sikker på, at dine ønsker bliver vedtaget.

Nybyggede andelsboliger

Hvad skal jeg være opmærksom på ved køb af en nybygget andelsbolig?

Overvejer du at købe en nybygget andelsbolig, skal du være opmærksom på, at der kan være forskel på kvaliteten af udbudsmaterialet. Materialet kan være meget omfattende og nogle gange uoverskueligt.

Nogle af de forhold, som er vigtige at få belyst, er:

  • Andelsboligforeningens finansiering af ejendommen
  • Betingelser for frigivelse af købesummen
  • Fortrydelsesretten
  • Budget for foreningens drift og vedligeholdelse
  • Vedtægter for andelsboligforeningen
  • Referat af seneste generalforsamling

Du kan få rådgivning om en nybygget andelsbolig hos vores team af specialister. Vi kan gennemgå alle dokumenter og sikre, at du får et trygt køb. 

Sådan foregår købet af en andelsbolig

Hvilke dokumenter skal jeg have udleveret i forbindelse med et køb?

Når du beslutter dig for at købe en andelsbolig, udarbejder andelsboligforeningen en overdragelsesaftale. 

Hvis sælger har anvendt en ejendomsmægler, vil mægleren udarbejde et forslag til en købsaftale. Når du underskriver købsaftalen, giver du et tilbud til sælger om at købe andelsboligen på de vilkår, der står i aftalen.

Udover overdragelsesaftalen/købsaftalen skal du også have udleveret:

  • Andelsboligforeningens vedtægter
  • Andelsboligforeningens seneste årsregnskab, budget for kommende år, referat af seneste generalforsamling og nøgleoplysningsskema på andelsboligforeningen og den aktuelle andelsbolig
  • En opstilling af, hvorledes prisen beregnes med specifikation af prisen for andelen samt udførte forbedringer og inventar
  • Ejendommens energimærkning ved salg. Energimærket er en beskrivelse af en ejendoms energimæssige stand og forbrug ved en gennemsnitsberegning og baseret på en normal anvendelse.

Bør jeg gøre købsaftalen betinget af banken og advokatens godkendelse?

Vi anbefaler, at du gør aftalen betinget af bankens og advokatens godkendelse. 

Nordea har et samarbejde med Danske BOLIGadvokater, som kan hjælpe dig med juridisk rådgivning, når du ønsker at købe en andelsbolig. 

Når du har underskrevet en betinget aftale, giver du dig selv en frist til at få undersøgt boligens forhold og den endelige finansieringsmulighed, før du er endeligt bundet af aftalen. 

Handlen er først endelig, når både du og sælger har underskrevet aftalen, fortrydelsesfristen er udløbet og eventuelle betingelser er faldt på plads. Herefter kan vilkår kun ændres, hvis I er enige.

Hvem skal jeg overføre købesummen til?

Købesummen overføres – også kaldt deponeret - til andelsboligforeningen. Det fremgår af andelsboligforeningens vedtægter, hvornår købesummen senest skal være deponeret.

Handler du via en ejendomsmægler, er det normalt, at en mindre udbetaling deponeres hos ejendomsmægleren, når købsaftalen underskrives, og at der stilles en købesumsgaranti for den resterende del af købesummen til sælger.

At pengene er deponeret betyder, at de ikke kan udbetales til sælger, før vilkårene i aftalen er på plads.

Har jeg fortrydelsesret?

Du har som køber seks hverdage til at fortryde aftalen.

Det betyder, at du som køber skal give sælger skriftlig besked inden fristens udløb. Ønsker du at gøre brug af fortrydelsesfristen, skal du betale sælger en godtgørelse på 1 pct. af købesummen for at komme ud af aftalen.