Køb af andelsbolig

Når du køber en andelsbolig, køber du ikke selve boligen, men derimod en andel i andelsboligforeningen, som giver dig brugsret til en af andelsboligforeningens boliger.   

En andelsboligforening er et fællesskab, der består af dig og øvrige andelshavere, som ejer og driver den ejendom, I bor i.  Som andelshaver er du en del af det økonomiske fællesskab, der ejer ejendommen. Sammen beslutter I rammerne for, hvordan fællesskabet fungerer – for eksempel, hvordan ejendommen skal vedligeholdes, og hvilke regler der skal gælde for jer alle.  

For at blive andelshaver i en andelsboligforening betaler du et indskud – det vil sige andelsboligens pris.  Til gengæld modtager du et andelsbevis, som dokumenterer, at du har eksklusiv brugsret til en bestemt bolig i foreningen. Andelsboliger er ofte populære, fordi de typisk er billigere end ejerlejligheder – og derfor kan du få mere bolig for pengene.  

Mange andelsboligforeninger har ventelister – både interne og eksterne – som interesserede købere kan blive skrevet op på.  Der findes dog ikke én fælles, central venteliste. Du skal selv tage kontakt til de enkelte foreninger, du er interesseret i, for at høre, om de har en venteliste, og hvordan du i så fald bliver skrevet op.  

Det er dog ikke alle foreninger, der har ventelister. I nogle tilfælde kan sælger frit vælge, hvem de vil sælge andelsboligen til. Her kan det være en god idé at holde øje med relevante boligportaler.  

At finde den rette andelsbolig kan kræve både tålmodighed, en særlig indsats og – ofte – også en portion held. Specielt i København og Aarhus går det nemlig stærkt, når en attraktiv andelsbolig kommer på markedet. Du skal derfor tænke kreativt, være klar til at handle hurtigt og sørge for at søge bredt.   

Her er en håndfuld tips, der kan hjælpe dig i andelsboligjagten:

1. Hold øje med boligportaler og ejendomsmæglere  

I København og Aarhus annonceres andelsboliger sjældent på samme måde som ejerboliger. Dog findes der specialiserede boligportaler og ejendomsmæglere, der formidler andelsboliger. Tilmeld dig notifikationer relevante steder, så du hurtigt får besked, når nye boliger kommer til salg.  

2. Undersøg andelsforeningers ventelister  

Mange andelsboligforeninger har ventelister, hvor interesserede kan skrive sig op. Selvom ventelisterne ofte er lange, kan det være en god mulighed for at komme i betragtning til en andelsbolig. Kontakt foreningerne direkte for at høre, hvordan du bliver skrevet op.  

3. Brug dit netværk  

En del andelsboliger skifter hænder gennem privat netværk. Spørg familie, venner og kolleger, om de kender nogen, der overvejer at sælge. Sociale medier og lokale Facebook-grupper for andelsboligforeninger kan også være gode steder at finde boliger, der endnu ikke er kommet officielt til salg.  

4. Vær klar, når den rigtige bolig dukker op  

Andelsboliger kan blive solgt hurtigt, så det er en fordel at have din finansiering på plads. Hos Nordea hjælper vi dig med at få et økonomisk overblik og et lånebevis, så du kan slå til, når den rette bolig dukker op.  

Den tekniske pris er den samlede pris for andelsboligen, som består af andelsværdien (købsprisen) plus din andel af foreningens gæld.  

De fleste andelsboligforeninger har gæld, typisk fra køb af ejendommen og større vedligeholdelses- og forbedringsprojekter, der har fundet sted undervejs. Som andelshaver hæfter du indirekte for en del af denne gæld, som fordeles ud fra den enkelte boligs størrelse.  

Den tekniske pris har også betydning for din udbetaling. Ud over de mindst 5 % af købsprisen, som du selv skal finansiere, skal du nemlig også kunne dække mindst 5 % af din andel af foreningens gæld.

Eksempel på beregning af teknisk pris og udbetaling  

Lad os sige, at du køber en andelsbolig med følgende økonomi:  

• Andelsværdi/købspris: 1.300.000 kr.  

• Din andel af foreningens gæld: 80.000 kr.  

Den tekniske pris udgør dermed 1.380.000 kr., da den består af andelsværdien plus din andel af foreningens gæld.  

For at købe andelsboligen skal du have en egenbetaling på mindst 5 pct., som beregnes af både købsprisen og andelsgælden:  

• 5 pct. af andelsværdien (1.300.000 kr.) = 65.000 kr.  

• 5 pct. af din andel af foreningens gæld (80.000 kr.) = 4.000 kr.  

Din samlede minimumsudbetaling bliver derfor 69.000 kr.  

Husk, at der også kan være andre omkostninger, såsom advokatbistand, byggesagkyndig og tinglysning af skødet, som du skal tage højde for i dit budget.

Når du skal købe ny bolig, er det vigtigt, at den ikke bliver så dyr, at der ikke er plads til andet end faste udgifter. Derfor anbefaler vi, at du starter boligjagten med at få banken til at beregne, hvor meget andelsboligen må koste. Så får du et klart billede af, hvilket prisleje – både i andelsværdi og boligafgift – du realistisk kan sigte efter. Hvor meget du kan købe andelsbolig for, afhænger af en samlet vurdering af din økonomi. Vi ser blandt andet på:  

• Din årlige indkomst før skat  

• Din opsparing, øvrige egenfinansiering, udgifter og evt. gæld  

• At du selv har sparet penge op til udbetalingen på mindst 5 pct. af andelsboligens tekniske pris  

• Dit månedlige rådighedsbeløb efter faste udgifte

Når du skal købe en andelsbolig, er det en fordel at have os med på råd. Vi sikrer, at du får et klart overblik over både din og andelsboligforeningens økonomi, så du ved, hvad du går ind til. Vores specialiserede rådgivere hjælper dig sikkert gennem hele processen – fra de første overvejelser til underskrivelsen af overdragelsesaftalen og videre til, at du er godt på plads i din nye bolig.  

Book et møde med os, så vi kan gennemgå din og andelsboligforeningens økonomi, dine boligdrømme og sammen finde den bedste løsning for dig.  

Få en snak om dine muligheder for køb af andelsbolig her.

Hvad koster en andelsbolig?  

Når du køber en andelsbolig, er der flere ting, du skal være opmærksom på:  

• Købsprisen – prisen for selve andelsboligen, som fastsættes ud fra andelskronen tillagt eventuelle forbedringer. Andelskronen vedtages på foreningens årlige generalforsamling og afhænger af ejendommens værdi, formue og gæld.  

• Boligafgift – den månedlige betaling til andelsboligforeningen, som dækker udgifter til andelshaverens andel af betaling på foreningens lån samt fællesudgifter, som fx ejendomsskatter, forsikring, renovation og vedligeholdelse.  

• Finansiering af andelsboligen – en andelsbolig finansieres typisk med banklån. Vi hjælper dig med at finde den bedste finansieringsløsning, der passer til din økonomi og dine behov.  

Find mere rådgivning om andelsbolig og økonomi her.

Hvad sker der, når du køber en andelsbolig?  

Når du har besluttet dig for at købe en andelsbolig, bliver der udarbejdet en overdragelsesaftale mellem dig og sælger. Hvis sælger har brugt en ejendomsmægler, vil mægleren ofte lave et udkast til en købsaftale. Når du skriver under, giver du et officielt tilbud om at købe boligen på de aftalte vilkår.  

Ud over selve overdragelsesaftalen skal du også have en række dokumenter, der giver dig et overblik over andelsboligforeningen og din nye bolig:  

• Vedtægter – viser reglerne for, hvordan foreningen drives. Her kan du blandt andet se, om du hæfter, hvis foreningen kommer i økonomiske problemer, og om du må leje din bolig ud.  

• Seneste årsrapport og budget – årsrapporten giver et overblik over foreningens økonomi, lån og forbrug i det forgangne år. Budgettet viser de forventede indtægter og udgifter for det kommende år.  

• Referat fra sidste generalforsamling – giver indsigt i vigtige beslutninger og eventuelle kommende projekter, der kan påvirke boligafgiften.  

• Nøgleoplysningsskema – et dokument, der fremhæver de væsentligste økonomiske forhold og giver et hurtigt overblik over foreningens økonomi og eventuelle risici ved købet.  

• Prisopstilling – en specifikation af, hvad du betaler for selve andelen, inklusiv eventuelle forbedringer og inventar.  

• Energimærkning – en vurdering af ejendommens energiforbrug og energieffektivitet.  

• Vedligeholdelsesplan – viser planlagte vedligeholdelsesarbejder og udgifter – og giver indblik i, om foreningen har midlerne selv, eller om der skal optages lån, hvilket kan betyde højere boligafgift.  

• Husorden – angiver de fælles regler i foreningen. For eksempel, om du må grille på altanen, have husdyr, bruge Airbnb eller støvsuge efter kl. 20.  

Bør jeg gøre købsaftalen betinget af bankens og advokatens godkendelse?  

Ja, vi anbefaler, at du gør købsaftalen betinget af både bankens og advokatens godkendelse. På den måde sikrer du, at både finansieringen og de juridiske aspekter er på plads, før handlen bliver endelig.  

I Nordea samarbejder vi med TestaViva, som kan hjælpe dig med juridisk rådgivning, når du køber en andelsbolig. Læs mere om TestaViva og vores samarbejde her. Indsæt link til TestaViva her.  

Når du underskriver en betinget købsaftale, får du en frist til at undersøge boligens økonomiske og juridiske forhold, før du forpligter dig endeligt.  

Handlen er først bindende, når:  

• både du og sælger har underskrevet aftalen.  

• fortrydelsesfristen er udløbet.  

• eventuelle betingelser er faldet på plads.  

Herefter kan vilkårene kun ændres, hvis begge parter er enige.  

Hvem skal jeg overføre købesummen til?  

Når du køber en andelsbolig, bliver købesummen deponeret hos andelsboligforeningen. Det betyder, at pengene først frigives til sælger, når alle vilkår i aftalen er opfyldt.  

Ifølge foreningens vedtægter fremgår det, hvornår købesummen senest skal være deponeret.  

Hvis handlen sker via en ejendomsmægler, er det normalt, at:  

• en mindre udbetaling deponeres hos ejendomsmægleren, når købsaftalen underskrives.  

• der stilles en købesumsgaranti for resten af beløbet.  

Vi hjælper dig med at stille en bankgaranti og sørger for, at købesummen bliver overført korrekt.  

Lån til køb af andelsbolig – hvad skal du overveje?  

Når du skal låne til en andelsbolig, er der flere ting, du bør tage stilling til:  

1. Fast eller variabel rente – vil du have en fast rente og dermed sikkerhed for dine månedlige udgifter, eller vil du have en variabel rente, som kan ændre sig over tid? 
2. Økonomisk fleksibilitet – ønsker du mulighed for at opspare penge på kontoen undervejs, så du har mere økonomisk råderum? 
3. Løbetid på lånet – hvor lang tid ønsker du at afdrage på lånet? En længere løbetid giver lavere ydelser, men betyder også, at du betaler renter i længere tid. 
4. Afdragsfrie perioder – har du behov for en periode uden afdrag, fx i starten af lånets løbetid?  

Vi hjælper dig med at finde den rette låneløsning, der passer til både din økonomi og dine fremtidsplaner.