Chat Åbner i nyt vindue Find os Åbner i nyt vindue

Forældrekøb - giv dit barn en god start

Skal dit barn flytte hjemmefra, og vil du gerne hjælpe dit barn med en ny bolig? Så kan forældrekøb være en god løsning. Læs hvad et forældrekøb er, og bliv klogere på de forskellige regler og krav, der gælder ved forældrekøb.

Hvad er et forældrekøb?

Hvis dit barn skal til at flytte hjemmefra, har du mulighed for at hjælpe dit barn med at finde en bolig gennem et forældrekøb. 

Et forældrekøb betyder, at du køber en ekstra bolig til dig selv, som du udlejer til dit barn. 

Ofte kommer et forældrekøb på tale, når barnet flytter hjemmefra i forbindelse med et studie og gerne vil bo i en af de større uddannelsesbyer. Her er der rift om studieboliger, kollegieværelser og lejeboliger, og priserne for en bolig kan være høje for en studerende på SU. 

Med et forældrekøb vil huslejen for den unge ofte være lavere end en tilsvarende lejebolig, og det kan derfor være en god mulighed for at hjælpe dit barn godt på vej i studielivet. 

Hos Nordea har vi boligspecialister, der kan rådgive om dine muligheder for at foretage et forældrekøb. Vi hjælper med at skabe et godt overblik over din økonomi og finde frem til, hvilken finansiering der giver bedst mening, og hvor meget du kan købe bolig for til dit barn. 

I videoen nedenfor kan du få indblik i, hvordan vi kan hjælpe dig godt på vej med et forældrekøb af lejlighed. Hør de gode råd fra banken, advokaten og revisoren. 

Ups! Tillad Marketing cookies for at se indhold som dette fra Nordea

Forældrekøb af lejlighed - Hvorfor?

Hvis du har økonomi til at hjælpe dit barn med en bolig er der gode grunde til at foretage et forældrekøb af lejlighed.

Du kan overveje forældrekøb, hvis:
  • Dit barn ikke kan finde en lejebolig eller kollegieværelse
  • Du vil hjælpe dit barn økonomisk
  • Du vil have muligheden for en gevinst, hvis prisen på boligen stiger. Vær dog opmærksom på, at gevinsten er skattepligtig, medmindre du selv har boet i lejligheden
  • Du ønsker at give arveforskud eller kan have fordel af et skattemæssigt underskud ved udlejning
  • Du accepterer risikoen for et eventuelt prisfald på boligmarkedet
  • Du er opmærksom på at der er omkostninger ved at købe og sælge boligen

Hvad skal du være opmærksom på?

Ofte er det en god beslutning at eje frem for at leje set ud fra et økonomisk perspektiv. Det vigtigste argument for et forældrekøb skal dog være at hjælpe dit barn – og ikke forventningen om en mulig gevinst. 

Der er derfor nogle overvejelser, der er gode at gøre sig, før du beslutter dig for et forældrekøb. 

  • Hvor stor en risiko vil du påtage dig? Prisudviklingen på boligen betyder meget for den samlede omkostning ved at hjælpe
  • Skal barnet købe selv? Du kan vælge i stedet at give økonomisk hjælp i form af pengegaver op til den skattefri grænse eller ved rentefri familielån
  • Hvor lang tid kan lejligheden bruges? Skal boligen være større, så den kan bruges af dit barn også efter studietiden? Eller kan du selv bruge lejligheden på et senere tidspunkt?

Fordele ved forældrekøb

Der findes flere fordele ved at købe en bolig, dit barn kan leje. 

Først og fremmest sikrer du dit barn et sted at bo til en leje, der ofte er mere attraktiv end en lejebolig. 

Med et forældrekøb følger også andre fordele.  

  • De løbende udgifter er lavere, end hvis barnet selv køber. Det skyldes bl.a. bedre muligheder for fradrag i skat.
  • Som lejer kan barnet søge boligsikring
  • Der er mulighed for at købe en større lejlighed end dit barns reelle behov, hvis et værelse kan udlejes fx til en ven
  • Hvis boligpriserne stiger, kan forældrekøb på sigt være en god investering
  • Du sparer en hel del ved, at dit barn ikke længere bor hjemme, og en del af denne besparelse kan fx dække nogle af dine udgifter ved forældrekøb.
  • Den løbende udgift ved at eje boligen er lavere, end hvis dit barn køber boligen selv. Du betaler fx ikke ejendomsværdiskat, når din ejerbolig lejes ud.

Andre økonomiske fordele ved forældrekøb

Med et forældrekøb følger også andre økonomiske fordele. Når du foretager et forældrekøb kan du fx trække andre udgifter fra som driftsudgifter og opnå et underskud ved udlejning. 

Underskuddet kan trækkes fra i din personlige indkomst, og du opnår et skattemæssigt fradrag. Det er fx renter på lån, ejendomsskat og eventuelle fællesudgifter til ejerforening, du kan trække fra. 

Med et forældrekøb følger desuden en række andre udgifter fx til vedligeholdelse af lejligheden og omkostninger til rådgivere, fx revisor eller advokat, der også er driftsudgifter. 

Du skal dog være opmærksom på, at forældrekøb altid indebærer, at du skal betale noget selv.

Ulemper ved forældrekøb

Et forældrekøb indebærer også nogle omstændigheder, der er vigtige at kende til. Der kan være nogle ulemper ved et forældrekøb – og nogle omkostninger, der er vigtige at medtænke i finansieringen.

  • Du skal altid selv betale en del af de løbende udgifter for at opnå alle fordelene ved forældrekøb. Det kræver, at du har råderum og styr på din økonomi.
  • Du skal vælge en skatteordning og føre regnskab over indtægter og udgifter, hvilket typisk kræver rådgivning af revisor.
  • Der er udgifter forbundet ved køb og salg af en bolig. Det kan få betydning, hvis dit barn pludselig vil studere et andet sted, møder en kæreste eller fx ikke ønsker at bo i boligen længere.
  • Opnår du en gevinst ved salg, er den skattepligtig, medmindre du selv har boet i boligen.
  • Boligpriserne stiger og falder, og der er altid en risiko for at sælge med tab. Du skal derfor være klar over denne risiko samt kunne bære et eventuelt tab.

Økonomiske omstændigheder du skal være opmærksom på

Hvis du vil hjælpe dit barn med at betale huslejen, er det vigtigt, at du gør det med pengegaver – og ikke ved at fastsætte en lav husleje. 

Huslejen skal altid svare til markedslejen i området. Sætter du huslejen for lavt, risikerer du, at både du og dit barn bliver beskattet af ”hjælpen”.

Er huslejen lavere end markedslejen, skal du betale skat af både den betalte leje og af forskellen op til den korrekte husleje (markedslejen). Derudover skal dit barn måske betale gaveafgift af forskellen mellem den lave husleje og markedslejen. Det kræver, at forskellen i leje og eventuelle andre pengegaver til barnet overstiger grundbeløbet for afgiftsfri gaver.

Et godt råd er at få hjælp til at fastsætte den korrekte leje hos din lokale danbolig eller betale det lokale huslejenævn for en bekræftelse af markedslejen.

Hver gang en bolig handles, er der udgifter til mægler, det offentlige og andre. Derfor kan en lejebolig være en god ide, hvis dit barn ikke er sikker på sit studie, eller på sigt vil bo et andet sted.

Hvis du overvejer at sælge, anbefaler vi, at du inden et salg kontakter en advokat og/eller revisor for rådgivning.

Få et lånebevis til bolig

Med et lånebevis ved du, hvor meget du har råd til at købe bolig for.

Ansøg om lånebevis nu

Skal du købe en andel- eller ejerbolig?

Et forældrekøb kan både være en andelsbolig og en ejerbolig. Der er dog nogle forskelle, du skal være opmærksom på.

Det er fx mere sandsynligt, at en ejerforening tillader, at en ejerlejlighed lejes ud. Der findes dog flere andelsforeninger, der åbner op for mulighed for forældrekøb ved i vedtægterne at tillade, at lejligheden bebos af en anden person end køberen.

Det er vigtigt, at du læser vedtægterne grundigt og kontakter bestyrelsen eller administratoren for andelsboligforeningen, før du går videre med dine planer om at købe en andelsbolig som et forældrekøb.

Det er måske også værd at overveje, om barnet selv kan købe andelsboligen, og at du hjælper med pengegaver eller et familielån. Det kan måske betale sig, fordi der ikke betales ejendomsværdiskat i en andelsbolig, hvilket gør det økonomiske incitament til forældrekøb mindre.

Vælger du en andelsbolig som forældrekøb, kan du overveje muligheden for at optage lånet i din egen bolig. Årsagen til dette er, at der ikke kan optages realkreditlån i en andelsbolig – og du kan formentlig vil opnå en lavere ydelse på dit lån ved at optage det i din egen bolig.

Bemærk at hvis ejerboligen sælges til barnet efterfølgende, kan der være skattemæssige fordele ved dette. Vi anbefaler, at du kontakter en revisor, der kan rådgive dig indenfor skat.

Finansiering af forældrekøb

Skal du låne i din egen bolig eller i den nye – og hvilke låntyper passer bedst til en ejerbolig?

Du har flere finansieringsmuligheder alt efter din nuværende økonomi. 

Når et forældrekøb skal finansieres kan det foregå ligesom ved et hvert andet boligkøb – med et boliglån. Hvis du køber en ejerbolig, kan boligen finansieres med et realkreditlån, hvorimod et andelsboligkøb finansieres med et banklån. 

Gældende for begge boligkøb er, at der her også skal være en egen udbetaling på 5 pct. af boligens købspris. Nogle forældre vælger at dække de 5 pct. i udbetaling - og ved ejerbolig også de 15 pct., der dækker banklånet. 

Andre forældre har opsparet i deres nuværende bolig i form af friværdi, der ofte vil være en billigere måde at finansiere forældrekøbet, helt eller delvist. 

Ethvert forældrekøb begynder i Nordea, hvor vores rådgivere hjælper dig med at overskue de mange forskellige finansieringsmuligheder. Du kan altid booke et møde med en rådgiver, hvor du kan få et samlet overblik over fordele og ulemper ved et forældrekøb.

Når vi sammen har fået lagt de økonomiske brikker på plads, udsteder vi et lånebevis, så du ved, hvilken prisramme, du kan handle indenfor. Det betyder, at du kan slå til med det samme, når du og dit barn finder den helt rigtige bolig.

Find den rette bolig med danbolig

Hvis du ønsker hjælp til at finde den rigtige bolig til dit barn, kan Nordeas samarbejdspartner danbolig hjælpe dig både i boligsøgningen og i fastsættelsen af en korrekt husleje. 

danbolig har et dybdegående kendskab til lokalområdet og har mulighed for at finde en bolig, der passer til dine kriterier for pris, beliggenhed mv. Søger du fx efter bolig i landets største studieby, København, finder du flere hundrede boligtilbud, hvilket hurtigt bliver uoverskueligt. Her kan det være givende at få hjælp til at udvælge de boliger, der er relevante for dig. 

Hvad kan danbolig gøre for dig?

  • danbolig hjælper dig med at få afklaret specifikke ønsker til boligen og området.
  • danbolig kan rådgive dig omkring niveauet for markedslejen.

Revisor kan hjælpe med skatteregler for forældrekøb

Overvejer du et forældrekøb, bør du kontakte en revisor, som kan hjælpe dig med at finde den skatteform, der er mest fordelagtig for dig. 

Ved et forældrekøb af en ejerbolig skal du betale skat af lejeindtægterne, men ikke ejendomsværdiskat. 

Her kan du vælge mellem tre skatteformer, der skal indberettes i din forskudsopgørelse: 

  • Personskat
  • Kapitalafkastordning
  • Virksomhedsskatteordning

Hvis du køber en andelsbolig til udlejning anvendes personskat.

I forbindelse med finanslovsaftalen i 2020 blev det aftalt, at det fra 1. januar 2021 ikke længere skulle være en mulighed at benytte virksomhedsordningen i forbindelse med forældrekøb. Det er dog endnu ikke besluttet, hvordan det i praksis påvirker nuværende forældrekøbere eller dig, der overvejer forældrekøb inden for nærmeste fremtid. 

Det er altid en god ide at rådgive dig hos en revisor, når du står overfor et forældrekøb. En revisor kan rådgive dig inden for de skattemæssige aspekter, der er gældende og sikre, at du vælger den skatteform, der sikrer dig de bedste omstændigheder. 

Advokat

En advokat kan hjælpe dig med at vurdere de juridiske aspekter ved et forældrekøb, herunder gennemgang af købsaftale, udarbejdelse af lejekontrakt m.v. 

Advokaten hjælper dig med at vurdere de juridiske aspekter ved et forældrekøb, herunder gennemgang af købsaftale, udarbejdelse af lejekontrakt m.v. Advokaten kan fx være et medlem af Danske BOLIGadvokaterÅbner i nyt vindue, som er en af Nordeas samarbejdspartnere.

Selvom du udlejer til dit eget barn, er det vigtigt at få lavet en lejekontrakt. En lejekontrakt sikrer jer ikke kun juridisk, den giver også dit barn en mulighed for at søge boligsikring.

Hvis dit barn vælger at leje et værelse ud, fx til en ven, skal du være opmærksom på, at en eventuel boligsikring bliver lavere. Dog får den unge hjælp til at dække en del af huslejen, hvilket kan være en fordel, hvis lejligheden kan rumme to eller flere lejere. 

Når boligen skal sælges

Der kan komme en dag, hvor forældrekøbet ikke længere giver mening eller er aktuelt. Det kan være, at dit barn vælger at fraflytte lejligheden efter endt studie, eller at barnet ønsker at overtage ejerskabet af boligen. 

Skal boligen sælges til andre end dit barn, vil en eventuel fortjeneste være skattepligtig, da du ikke selv har boet i boligen. 

Vælger du at sælge boligen til dit barn, har du mulighed for at sælge den til 15 pct. under den offentlige ejendomsvurdering, og den eventuelle skattepligtige avance bliver dermed lavere. 

Når du sælger boligen anbefaler vi, at du rådgiver dig hos en revisor, der kan sikre, at avancen er korrekt og godkendes af Skat.

Et forældrekøb kan også være en mulighed for at give et løbende arveforskud. Det er muligt at foretage en ”glidende overdragelse” af lejligheden og samtidig undgå eventuel skat ved salg af udlejningsejendom (ejendomsavance). 

Spørg en advokat eller revisor til råds om dine muligheder.