Gode råd inden du skriver under på købsaftalen

Trin 3 i bolig-guiden. Få vores anbefalinger til, hvad du skal have styr på, inden du underskriver en købsaftale med vores tjekliste. Læs også, hvorfor vi anbefaler et bank-og advokatforbehold i din købsaftale, og om dine rettigheder i forbindelse med fortrydelsesret.

Godt at vide, når du står med købsaftalen

Selve købsaftalen er det helt afgørende dokument i bolighandlen uanset om du køber en andelsbolig, et hus, en ejerlejlighed eller et sommerhus

Det er her alle vilkår for handlen fremgår, som fx pris, overtagelsesdato og andre informationer, der omhandler boligen og ansvaret for den. 

En købsaftale udformes næsten altid af sælgers ejendomsmægler eller rådgiver, og det er vigtigt at huske, når du skal læse den igennem. Det betyder nemlig, at du skal sikre dig, at købsaftalen reelt indeholder alle de betingelser, som både du og sælger er blevet enige om. 

Når du underskriver aftalen, siger du ja til, at du gerne vil købe boligen på de vilkår, der står i den pågældende købsaftale. Giv dig derfor god tid til at læse aftalen igennem i detaljer. Vi anbefaler også, at både din bank og advokat ser købsaftalen igennem, inden du skriver under. 

Ups! Tillad Marketing cookies for at se indhold som dette fra Nordea

Tjekliste – inden du skriver under

En købsaftale indeholder mange informationer og vilkår for boligovertagelsen. Det kan være udfordrende at læse den fra ende til anden og sikre, at de vigtigste informationer fremgår. 

Vi har derfor lavet en tjekliste med 5 områder, der skal være på plads, inden du underskriver købsaftalen. På den måde er du sikker på, at dine interesser tilgodeses i bolighandlen, og at du får et trygt boligkøb. 

1. Sørg for, at du har fået relevant rådgivning

1. Sørg for, at du har fået relevant rådgivning

I forbindelse med et boligkøb, er der en række specialister, som vi anbefaler du rådfører dig hos, inden du underskriver. Det gælder primært en boligadvokat, en byggesagkyndig, en elinstallatør og banken. 

De kan hver især hjælpe dig med at sikre, at forholdene i købsaftalen er korrekte. 

Advokaten 

Sælgers ejendomsmægler rådgiver udelukkende sælger og varetager derfor også sælgers behov og interesser i bolighandlen – ikke dine. Derfor er det en god ide at få hjælp af en boligadvokat i processen, der kan rådgive dig om alle juridiske aspekter i bolighandlen. 

Advokaten kan blandt andet rådgive dig om købsaftalen, tilstandsrapporten, eventuelle servitutter, lokalplanen, referater fra ejerforeninger osv. Advokaten udarbejder også de juridiske dokumenter i forbindelse med selve købet, fx skøde og refusions- og reguleringsopgørelse.

Du er bedst stillet, hvis du kontakter en advokat for at få rådgivning, før du underskriver købsaftalen. Så er du sikker på, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig. 

Byggesagkyndig og elinstallatør 

Tag en byggesagkyndig med ud for at se boligen, inden du køber den. Er der en tilstandsrapport, kan den byggesagkyndige gennemgå den, så du får sikkerhed for, at alle fejl og mangler er noteret. Jo bedre, du har undersøgt boligen, desto lettere er det også at vurdere dine udgifter til vedligeholdelse, reparationer eller energiforbedringer, hvis du køber boligen.

En autoriseret elinstallatør gennemgår elinstallationsrapporten, ejendommen for synlige fejl og mangler samt elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed.

Banken

Nordea kan rådgive og assistere i alle faser af boligkøbet fra du overvejer et boligkøb, til den dag du har købt. Når du er klar til at købe en bolig, rådgiver vi dig med hensyn til finansiering og forsikringer. For at sælger har sikkerhed for, at du kan betale beløbet, kan vi også konkret hjælpe dig med at stille en såkaldt købesumsgaranti på beløbet.

Vær opmærksom på, at en del ejendomsmæglere samarbejder med et realkreditinstitut og kan have en interesse i, at lånet formidles derigennem. Det er altid dit valg, hvem du ønsker at optage boliglån igennem.

2. Tjek energimærkning og energiplan
3. Få både tilstandsrapport og elinstallationsrapport
4. Få lokalplanen for boligens område
5. Husk forsikringerne

1. Sørg for, at du har fået relevant rådgivning

I forbindelse med et boligkøb, er der en række specialister, som vi anbefaler du rådfører dig hos, inden du underskriver. Det gælder primært en boligadvokat, en byggesagkyndig, en elinstallatør og banken. 

De kan hver især hjælpe dig med at sikre, at forholdene i købsaftalen er korrekte. 

Advokaten 

Sælgers ejendomsmægler rådgiver udelukkende sælger og varetager derfor også sælgers behov og interesser i bolighandlen – ikke dine. Derfor er det en god ide at få hjælp af en boligadvokat i processen, der kan rådgive dig om alle juridiske aspekter i bolighandlen. 

Advokaten kan blandt andet rådgive dig om købsaftalen, tilstandsrapporten, eventuelle servitutter, lokalplanen, referater fra ejerforeninger osv. Advokaten udarbejder også de juridiske dokumenter i forbindelse med selve købet, fx skøde og refusions- og reguleringsopgørelse.

Du er bedst stillet, hvis du kontakter en advokat for at få rådgivning, før du underskriver købsaftalen. Så er du sikker på, at købsaftalen er udformet på en betryggende måde for dig. 

Byggesagkyndig og elinstallatør 

Tag en byggesagkyndig med ud for at se boligen, inden du køber den. Er der en tilstandsrapport, kan den byggesagkyndige gennemgå den, så du får sikkerhed for, at alle fejl og mangler er noteret. Jo bedre, du har undersøgt boligen, desto lettere er det også at vurdere dine udgifter til vedligeholdelse, reparationer eller energiforbedringer, hvis du køber boligen.

En autoriseret elinstallatør gennemgår elinstallationsrapporten, ejendommen for synlige fejl og mangler samt elinstallationernes funktionsdygtighed og lovlighed.

Banken

Nordea kan rådgive og assistere i alle faser af boligkøbet fra du overvejer et boligkøb, til den dag du har købt. Når du er klar til at købe en bolig, rådgiver vi dig med hensyn til finansiering og forsikringer. For at sælger har sikkerhed for, at du kan betale beløbet, kan vi også konkret hjælpe dig med at stille en såkaldt købesumsgaranti på beløbet.

Vær opmærksom på, at en del ejendomsmæglere samarbejder med et realkreditinstitut og kan have en interesse i, at lånet formidles derigennem. Det er altid dit valg, hvem du ønsker at optage boliglån igennem.

2. Tjek energimærkning og energiplan

Energimærkningen er en oversigt over, hvad du cirka kan regne med, at boligen koster i forbrug af el, vand og varme. Alle helårsboliger skal have et energimærke, og det viser, om din bolig bruger meget eller lidt energi. A er mest energieffektivt, G er mindst energieffektivt – og dermed dyrest i udgifter til el, vand og varme.

Når du får energimærkningsrapporten for en ejerbolig, er der også en energiplan, der indeholder forslag til, hvad du som ny ejer kan gøre for at spare mere på energien fremover.  Det kan være forslag til bedre isolering, termoruder eller andet. Der vil også være et skøn over, hvad det vil koste at gennemføre dem.

Det er en god ide at kigge på rapporten sammen med en bankrådgiver. Måske er der mulighed for at investere i energibesparende tiltag i boligen, fordi du dermed fremover kan spare penge på boligens energiforbrug.  

 

3. Få både tilstandsrapport og elinstallationsrapport

Sælgeren af den bolig, du overvejer at købe, får oftest lavet to vigtige rapporter om ejerboligens tilstand: En generel tilstandsrapport, som laves af en byggesagkyndig og en elinstallationsrapport, som laves af en elinstallatør. 

Rapporterne skal skabe overblik over, om der er synlige fejl og mangler ved ejendommen, og om elinstallationerne er funktionsdygtige og lovlige. 

Det er vigtigt, at du får begge rapporter. De giver dig indblik i, om huset eller ejerlejligheden indeholder ”dyre overraskelser”, som ikke umiddelbart er synlige. 

Rapporterne giver dig også et bedre udgangspunkt for at forhandle med sælger om, hvilke fejl og mangler, sælger forpligter sig til at udbedre, hvis du køber boligen.

4. Få lokalplanen for boligens område

Hvis du fx har forelsket dig i i et hus eller en lejlighed, fordi boligen ligger ud til et smukt grønt område, så er det rart at vide, at der ikke er planer om at udstykke netop dét område som et nyt rækkehus-kvarter i løbet af de næste fem år. Den slags informationer fremgår af lokalplanen for området. Få eventuelt hjælp af en advokat til at læse den igennem.

Du kan få lokalplanen, og andre planer for det område boligen ligger i, hos kommunen. 

I lokalplanen kan du se, hvilke bestemmelser der er for den fremtidige anvendelse eller bebyggelse i området. Planen kan også give dig informationer om eventuelle begrænsninger for dine egne muligheder for at bygge om eller bygge til på en grund. 

Desuden kan du se, om boligen er omfattet af et krav om at blive tilsluttet fjernvarme, naturgas eller særlige systemer for affaldshåndtering. 

5. Husk forsikringerne

Du skal sørge for hurtigt at få styr på relevante forsikringer, når du nærmer dig et boligkøb. Der findes forskellige typer af forsikringer alt efter boligtype. Der er også forskel på, hvilke forsikringer, man personligt kan have brug for, og vi vil meget gerne rådgive dig. 

De vigtigste forsikringer i forbindelse med dit boligkøb er: 

En husforsikring

En husforsikring er ikke lovpligtig, men en god ide, hvis du vil købe et hus. Husforsikringen skal gælde fra den dag, du overtager huset.  Så hvis du ikke allerede har fået tegnet en husforsikring, skal du gøre det hurtigst muligt. Forsikringen dækker selve huset og andre bygninger, der måtte være på din grund og er en bred forsikring, der dækker skader forårsaget af brand, storm eller vand.

Du kan desuden vælge en række tilvalg, fx glas og sanitet, alt efter hvad du ellers har behov for at få dækket. De eventuelle ekstradækninger skal du også få i stand hurtigst muligt.

En indboforsikring

En husforsikring dækker populært sagt ”alt det, du ikke kan tage med dig” - tag, vægge, gulve, indbyggede skabe og lignende. Men den dækker ikke alle de ejendele, du har i boligen som fx dine møbler, dit tøj, din computer osv. 

Her skal du bruge en indboforsikring, så du kan få erstattet dine ting ved brand, vandskade, tyveri eller andet, hvis uheldet er ude. Du skal have en indboforsikring, uanset om du bor i hus eller lejlighed. 

Ejerskifteforsikring

Ejerskifteforsikringen skal tegnes inden, du overtager nøglen til en ejerbolig, for at den skal træde i kraft på overtagelsesdagen.

Det mest almindelige er, at sælger, sammen med tilstandsrapporten og elinstallationsrapporten, vedlægger et tilbud på en ejerskifteforsikring og forpligter sig at betale halvdelen af præmien på den. 

Ejerskifteforsikringen kan dække, hvis det viser sig, at der er skader, fejl og mangler i boligen, som ikke var nævnt i tilstandsrapporten eller i elinstallationsrapporten.

I Nordea samarbejder vi med Topdanmark, og din rådgiver i Nordea kan hjælpe med at sammensætte forsikringerne, så de passer til dig.

Skal købsaftalen være betinget af banken og advokatens godkendelse? 

Vi anbefaler altid, at du gør købsaftalen betinget af både banken og din advokats godkendelse – også kaldet et bank- og advokatforbehold. 

Når du underskriver en betinget købsaftale, giver du dig selv en frist til blandt andet at få undersøgt:

  • boligens forhold
  • købsaftalens indhold
  • din endelige finansiering

Med et bank-og advokatforbehold har du mulighed for at fortryde købet inden for en bestemt tidsfrist, selvom du måske allerede har skrevet under på købsaftalen. Det kan fx være gældende, hvis din advokat finder forhold i aftalen, som betyder, at du ikke kan eller vil købe boligen alligevel. 

Nogle gange skal der underskrives hurtigt, og hvis du underskriver købsaftalen, før du har finansieringen på plads, er det også vigtigt, at du får indført et forbehold i købsaftalen om, at købet forudsætter, at banken godkender købet og finansieringen.  

Helt konkret betyder det, at du i købsaftalen får indført sætningen: 

”Forbehold: Nærværende handel er fra købers side betinget af, at der kan opnås en for køber tilfredsstillende finansiering, samt købers advokats og pengeinstituts godkendelse af handlen som helhed.” 

Hvis du skal sælge bolig, inden du køber

Har du en bolig, du skal have solgt, inden du kan købe din nye bolig? 

I så fald kan købsaftalen til den nye bolig gøres betinget af eget salg. Det vil sige, at købsaftalen indeholder et forbehold om, at den kun er bindende, hvis din nuværende bolig er solgt, inden for en aftalt periode. 

Fordelen er, at du får mulighed for at slå til, når din drømmebolig viser sig uden at være nødsaget til at betale to huslejer. Ulempen er derimod, at du som udgangspunkt ikke er garanteret boligen, selvom din egen bolig sælges inden for tidsfristen. Det kræver, at købsaftalen bliver fuld betinget, hvilket vil sige, at sælger ikke må sælge boligen til andre indenfor den aftalte periode. 

Du kan fortryde boligkøbet

Når både du og sælger har accepteret og underskrevet købsaftalen, kan sælger ikke fortryde handlen. 

Det kan du til gengæld i op til seks hverdage. Hvis du fortryder i denne periode, kan sælger dog kræve, at du betaler 1% af købesummen. 

Hvis du vælger at annullere købet på baggrund af et advokat- eller bankforbehold, skal det blot ske inden den aftalte frist udløber. Her skal du ikke betale gebyr.

Det endelige køb

Handlen er først endelig, når både du og sælger har underskrevet købsaftalen, fortrydelsesfristen er udløbet og eventuelle betingelser (advokat- og bankforbehold) er faldet på plads. 

Herefter kan vilkårene kun ændres, hvis I er enige.

Hvilke omkostninger er der ved et boligkøb?

Når du skal købe bolig, er der en række omkostninger forbundet med boligkøbet. Udover selve prisen på boligen, vil der altid følge en række andre udgifter med, når du står overfor en bolighandel. 

I forbindelse med optagelsen af et boliglån, følger nogle omkostninger til både bank – og ved køb af ejerboliger også til realkreditinstituttet. De dækker blandt andet udgifter som ekspeditionsgebyrer, gebyr ved etablering af boliglånet samt eventuel gebyr til kurssikring. 

Derudover vil der også være udgifter ved huskøb til den byggesagkyndige, der gennemgår boligen med dig og til din advokat, der sikrer den juridiske del af bolighandlen. 

Vil du gerne have et overblik over de bankmæssige omkostninger, der følger med et boligkøb? 

Få et lånebevis til bolig

Med et lånebevis ved du, hvor meget du har råd til at købe bolig for.

Ansøg om lånebevis nu

Se hvad dine muligheder er

Her kan du lave en beregning

Dit svar sendes anonymt