Nedkonvertering

Hvad er nedkonvertering?

En nedkonvertering er, når du skifter dit eksisterende lån til et nyt lån med en lavere fast rente.

Renten på de 30-årige fastforrentede realkreditlån er faldet, og det betyder, at du nu har mulighed for at omlægge til en lavere rente. Når renten falder, kan du som boligejer med fastforrentet lån spare penge hver måned ved at lave en nedkonvertering.

video navigation anchor element

Hvornår kan det betale sig at nedkonvertere?

Ups! Tillad Marketing cookies for at se indhold som dette fra Nordea

Bemærk, at du skal tillade marketing cookies for at kunne se videoen.

5 tommelfingerregler

Dit realkreditlån bør være på minimum 750.000 kr. og gerne højere.
Kuponrenten på det nye lån bør mindst være 1,5 procentpoint lavere end kuponrenten på dit nuværende realkreditlån. Kuponrenten er renten på den obligation, der ligger bag dit realkreditlån.
Restløbetiden på dit nuværende lån bør være mindst 10 år.
Hvis du forventer yderligere rentefald, bør du vente med at nedkonvertere.
Hvis du forventer at sælge din bolig indenfor en kort årrække, bør du kun nedkonvertere, hvis du tror, at renten vil stige igen inden du forventer at sælge din bolig. Forventer du uændret eller faldende renter, bør du ikke lægge dit lån om.

Det er en individuel vurdering, om det er en god ide at omlægge sit lån, og vi anbefaler altid, at du får rådgivning af os, inden du beslutter dig.

Få et møde om nedkonvertering af dit boliglån

Fordele ved nedkonvertering

Du kan ofte få en lavere månedlig betaling på det nye lån, da det har en lavere rente.
Et større rådighedsbeløb kan hjælpe dig med at spare op til din næste drøm, eller du kan bruge pengene på at investere eller lægge på din pensionsopsparping,
Du opnår en større beskyttelse af din friværdi, da lån med lav rente normalt har en højere kursfølsomhed end lån med høj rente.
Du står bedre, hvis renten på et tidspunkt stiger igen, da det kan give mulighed for at omlægge til en højere rente og derigennem skære en bid af din restgæld.

Ulemper ved nedkonvertering

Din restgæld stiger, da der er er omkostninger forbundet med at lægge et lån om. Når du nedkonverterer, indfrier du det eksisterende realkreditlån og optager et nyt, og det betaler du omkostninger for til både bank, realkreditinstitut og staten.
Din restgæld stiger grundet kurstab, da kursen på det nye fastforrentede realkreditlån ofte vil være under 100, når konverteringen foretages.
Ved en nedkonvertering starter du altså ud med et tab, som følge af omkostninger og kurstab. Men i takt med at du løbende betaler en lavere rente, vil tabet gradvist blive vendt til en gevinst.
Hvor lang tid, der går, før du er sikker på at få en gevinst ved at nedkonvertere dit realkreditlån, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og størrelsen på dit lån.

Eksempel på nedkonvertering

Lars har et fastforrrentet realkreditlån på 1 million kroner med afdrag og 5 pct. i rente. Lånets restløbetid er 28 år.

For Lars kan det godt betale sig at omlægge lånet til et med 3,5 pct. rente. Hans månedlige ydelse efter skat falder fra 4.560 kr. til 4.370 kr. – altså cirka 190 kr. mindre hver måned. Samtidig stiger hans afdrag fra 1.430 kr. til 1.920 kr., så han afdrager cirka 490 kr. mere på gælden hver måned.

Ulempen er, at lånets hovedstol stiger med cirka 60.000 kr. på grund af omkostninger og kurstab. Til gengæld giver omlægningen Lars en samlet besparelse på omkring 106.000 kr. over hele lånets løbetid. Besparelsen forudsætter dermed også, at Lars bliver boende i huset i en årrække for at kunne tjene gevinsten hjem.

Realkreditlån: Den lange rente er faldet

Det 30-årige 3,5%-lån er nu toneangivende. Bør boligejere med 5%-lån nedkonvertere?Åbner i nyt vindue

Beregn nedkonvertering af lån

Som kunde i Nordea kan du selv omlægge og beregne dit Nordea Kredit lån i eBolig. I eBolig har du mulighed for at sammenligne dit eksisterende lån med et nyt lån og se, hvordan en omlægning påvirker din økonomi.

Læs mere om eBolig.

Spørgsmål og svar om nedkonvertering

Kan det altid betale sig at nedkonvertere?

Nej, det kan ikke altid betale sig at nedkonvertere. Der er omkostninger forbundet med omlægningen, og du vil typisk få et kurstab, hvilket betyder at gælden på dit nye realkreditlån bliver større end gælden på dit eksisterende lån. Du bør derfor kun nedkonvertere, hvis den lavere rente giver dig en besparelse, der opvejer omkostningerne ved omlægningen. Det er vigtigt at lave en beregning på din konkrete situation for at se, om nedkonvertering er fordelagtig for dig på både kort og lang sigt. Vi anbefaler altid, at du tager fat i din rådgiver, som kan hjælpe dig med at vurdere, om nedkonvertering er den rigtige løsning for dig.

Skal jeg låse kursen på mit lån fast rente?

Vi anbefaler som udgangspunkt, at du kurssikrer dit nye fastforrentede lån gennem en konverteringssikring. Dette giver dig tryghed ved at låse både kursen og renten fast, så du præcist kender dit nye låns størrelse og dine fremtidige ydelser, inden omlægningen gennemføres.

Når du omlægger dit lån hos os, hjælper vi dig med at finde den optimale indfrielsesmetode for dit nuværende lån. Dette sikrer, at besparelsen ved omlægningen bliver som forventet, og at du får det maksimale udbytte af nedkonverteringen.

Læs mere om kurssikring af realkreditlån.

Hvad afgør, om boligrenten går op eller ned?

Renten på danske realkreditlån bestemmes af udbud og efterspørgsel på de finansielle markeder. Disse markeder påvirkes af en række faktorer, hvor særligt centralbankernes rentepolitik (især ECB i Europa og Fed i USA), inflationsudviklingen både nationalt og internationalt, den økonomiske vækst og aktivitet i Danmark, Europa og USA samt investorernes risikovillighed og forventninger til fremtiden har stor betydning.

Hvis du overvejer at nedkonvertere dit realkreditlån, men har en forventning om yderligere rentefald i den nærmeste fremtid, kan det være fordelagtigt at vente med omlægningen. På den måde kan du potentielt opnå en endnu bedre rente.

Vi anbefaler, at du holder dig opdateret om renteudviklingen og taler med din rådgiver, før du træffer beslutning om omlægning. Din rådgiver kan hjælpe dig med at vurdere timingen baseret på din økonomiske situation og de aktuelle markedsforhold.

Se mere i Nordeas renteforventninger. 

Hvordan overvåger jeg mit lån?

Vi tilbyder at overvåge dit realkreditlån for dig – helt uden omkostninger – gennem vores service Gældspleje. Med Gældspleje holder vi dagligt øje med dit lån baseret på kriterier, som du selv er med til at fastsætte. Når kriterierne opfyldes, kontakter vi dig for at informere om dine muligheder og potentielle besparelser. Det giver dig tryghed og sikkerhed for, at du ikke går glip af fordelagtige omlægningsmuligheder. Gældspleje er ikke begrænset til Nordea Kredit – vi kan også overvåge realkreditlån, du måtte have i andre realkreditinstitutter. På den måde får du altid den bedste rådgivning om dit realkreditlån, uanset hvor det er optaget.

Læs mere om Gældspleje her.

Opkonvertering