Hvad er en nedkonvertering af lån?

Omlægger du et fastforrentet realkreditlån til et nyt fastforrentet realkreditlån med en lavere rente, er der tale om en nedkonvertering af lånet.  

Det er flere faktorer, der kan have indflydelse på, om du bør nedkonvertere eller ej. Tag derfor fat i os, så vi kan hjælpe dig med at se på, hvad der passer bedst på dit lån. 

Hvornår kan det betale sig at nedkonvertere?

5 tommelfingerregler:

  • Dit realkreditlån bør være på minimum 750.000 kr. og gerne højere.
  • Kuponrenten på det nye lån bør mindst være 1,5 procentpoint lavere end kuponrenten på dit nuværende realkreditlån. Kuponrenten er renten på den obligation, der ligger bag dit realkreditlån.
  • Restløbetiden på dit nuværende lån bør være mindst 10 år. 
  • Hvis du forventer yderligere rentefald, bør du vente med at nedkonvertere.
  • Hvis du regner med at sælge din bolig indenfor en kort årrække, bør du kun nedkonvertere, hvis du tror, at renten vil stige igen i de kommende år. Forventer du uændrede eller faldende renter, bør du ikke lægge dit lån om.

Få et møde om lån til bolig

Fordele ved nedkonvertering

  • Du kan ofte få en lavere månedlig betaling på det nye lån, da det har en lavere rente. 
  • Du kan bruge besparelsen til at få større luft i budgettet eller til at afdrage hurtigere på din gæld.
  • Du opnår en større beskyttelse af din friværdi, da lån med lav rente normalt har en højere kursfølsomhed end lån med høj rente.
  • Du står bedre, hvis renten på et tidspunkt stiger igen, da det kan give mulighed for at omlægge til en højere rente og derigennem skære en bid af din restgæld.

Ulemper ved nedkonvertering

  • Din restgæld stiger, da der er er omkostninger forbundet med at lægge et lån om. Når du nedkonverterer, indfrier du det eksisterende realkreditlån og optager et nyt, og det betaler du omkostninger for til både bank, realkreditinstitut og evt. til staten i form af en tinglysningsafgift. Alle omkostninger kan normalt lægges oven i det nye realkreditlån, så du ikke skal have penge op af lommen. 
  • Din restgæld stiger pga. kurstab, da kursen på det nye fastforrentede realkreditlån ofte vil være under 100, når konverteringen foretages. Gælden på dit nye realkreditlån vil derfor blive større end gælden på dit eksisterende lån. 
  • Ved en nedkonvertering starter du derfor ud med et tab, som følge af omkostninger og kurstab i forbindelse med omlægningen, men i takt med at du løbende betaler en lavere rente og evt. også et højere afdrag, vil tabet gradvist blive spist op, og før eller siden vil det blive vendt til en gevinst. 
  • Hvis du sælger din bolig kort tid efter, at du har nedkonverteret, og renten er uændret eller faldet yderligere, vil kurstab og omkostninger betyde, at du skal indfri dit lån med et højere beløb, end før nedkonverteringen. Du har samtidig kun haft glæde af den lavere månedlig betaling på dit lån i en kort periode. Det kan normalt ikke betale sig.
  • Hvor lang tid, der går, før du er sikker på at få en gevinst ved at nedkonvertere dit realkreditlån, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og størrelsen på dit lån. 

Spørgsmål og svar om nedkonvertering

Opkonvertering – omlægning til en højere rente

Har du et lån, hvor der er mulighed for at lægge om til et nyt lån med en højere rente, kan du skære en bid af din restgæld. 

Læs mere om opkonvertering af lån.

Skrå konvertering

En skrå konvertering er, når du omlægger dit realkreditlån fra fast til variabel rente eller omvendt – fra variabel til fast rente.

Læs mere om skrå konvertering

Kontakt os