Nedkonvertering af lån

Omlægger du fra et fastforrentet realkreditlån med en høj rente til et nyt fastforrentet realkreditlån med en lavere rente, er der tale om en nedkonvertering af lån.

Hvornår det kan betale sig at nedkonvertere

Tommelfingerregel:

• Realkreditlånet bør være på minimum 1 mio. kr.

• Kuponrenten på det nye lån bør være ca. 1,5 procentpoint lavere end kuponrenten på det nuværende realkreditlån. Kuponrenten er renten på den obligation, der ligger bag realkreditlånet.

• Hvis du forventer yderligere rentefald, bør du vente med at nedkonvertere.

Der er mange individuelle forhold, der gør sig gældende, så er du i tvivl eller har du spørgsmål, bør du tage fat i din rådgiver eller booke et møde her.

Du kan ofte spare på din ydelse, når du omlægger dit realkreditlån til et nyt lån med lavere rente.

Har du et realkreditlån med afdrag, kan du både spare på din ydelse og afdrage mere hver måned, hvis du lægger om til et nyt lån med en lavere rente. Det kan hurtigt blive til mange penge og give mere luft i dit budget. 

Det er dog andre faktorer end renten, der kan have indflydelse på, om du bør lægge om eller ej. Tag derfor fat i os, så vi kan se på, hvad der passer til din situation. 

Omkostninger ved nedkonvertering

Ulempen ved at nedkonvertere et realkreditlån er, at der er omkostninger forbundet med omlægningen. Når du nedkonverterer, indfrier du det eksisterende realkreditlån og optager et nyt, og det betaler du omkostninger for til både bank og realkreditinstitut. Samtidigt kan der være udgifter forbundet med omlægningen til staten i form af en tinglysningsafgift. Alle omkostninger i forbindelse med omlægningen kan normalt medbelånes, så udgiften lægges oven i det nye realkreditlån, og du derfor ikke skal have penge op af lommen.

Kurstab

En anden ulempe ved at nedkonvertere er, at kursen på det nye fastforrentede realkreditlån ofte vil være under 100, når konverteringen foretages. Det betyder, at du vil få et kurstab, og at gælden på dit nye realkreditlån blive større end gælden på dit eksisterende lån.

Ved en nedkonvertering starter du derfor ud med et tab, som følge af omkostninger og kurstab i forbindelse med omlægningen, men i takt med at du løbende betaler en lavere rente og evt. også et højere afdrag, vil tabet gradvist blive spist op, og før eller siden vil det blive vendt til en gevinst.

Hvis du forventer at sælge din bolig indenfor en kortere årrække, bør du kun foretage en nedkonvertering, hvis du forventer at renten vil stige igen i de kommende år. Forventer du uændrede eller faldende renter, bør du ikke lægge dit lån om.

Hvis du sælger din bolig kort tid efter, at du har nedkonverteret, og renten forbliver uændret, vil kurstab og omkostninger betyde, at du skal indfri dit lån med et højere beløb, end før nedkonverteringen. 

Du har samtidig kun haft glæde af den lavere månedlig betaling på dit lån i en kort periode. Det kan normalt ikke betale sig.

Hvor lang tid, der går, før du er sikker på at få en gevinst ved at nedkonvertere dit realkreditlån, afhænger af renteniveau, kurs, løbetid og størrelsen på dit lån.

Har du et lån, hvor der er mulighed for at lægge om til et nyt lån med en højere rente, kan du skære en bid af din restgæld. Læs mere om opkonvertering af lån.